Gürsel Öcal Dörtgöz

İskan ve kat mülkiyetine geçiş bedeli olarak 83280 YTL isteniyor. Fazla değil mi?

SORU: "1/55 hisseli bir kooperatifden 7 yıl önce daire almıştım. Adıma daire kat ve daire nosunu gösteren tapu var. Belediyeye gidip oturma izninin olmadığını öğrendim.Bu izni nasıl alabilirim, böyle bir durumda dairemi banka kredisi kullanacak kişiye satabilir miyim?Alıcı kredi kullanabilir mi?"

İskan belgesi olmayan yer için konut kredisi kullanılamaz. Bu nedenle kredi alacak kişiye satılamaz. Sizin tapunuz kat irtifaklı tapudur. Apartmanın tümü bitmiş ve inşaat projesine uygun olarak yapılmış ise belediyeye başvurarak iskan belgesi alabilirsiniz. Bunun için belediye fen memurları gelip inşaatın projesine uygunluğunu denetleyecekler.

SORU: "Hakkında belediye encümeninin istimlak kararı olan kısıtlı (imarsız)arsamız izaleyi suyu satışıyla mirascılardan 4 kişi tarafından alınmıştır.
1_Henüz satış işlemleri bitmeden yani satış bedeli mahkemece ödenmeden bu satış tapuda alan kişiler adına tescil ettirilebilir mi?
2_Kısıtlı arazilerin satışında geriye dönük 5 yıl imarlıymış gibi vergi istendi. Bu vergi arsayı alanlarca da ödenmesi gerekmez mi?
3-Belediyenin rayiç bedeli m2`si 500 iken, bilirkişi tarafından da değeri 500 ytl olarak tesbit edilmesine rağmen, m2`si 300 ytl`den mahkeme satışı yapılan ve henüz tevzii aşamasında olup taraflara tebliğ edimeyen bu arsanın mahkeme satışına itiraz hakkımız var mı? Çünkü eğer belediye istimlak edecek olsaydı m2`si 500 ytl civarında olacaktı. Elimizde satış öncesi alınan encümen istimlak kararı da mevcut. İtiraz hakkımız olur ise bize yol gösterebilir misiniz? Şimdiden çok teşekkür ederim. Acilen cevabınızı bekliyorum. "

a) İzale-i şuyu satışlarına itiraz mümkün olmakla birlikte bunun bir süresi vardır. Bildiğim kadarı ile satış kararının size tebliği tarihinden itibaren bu süre 7 gündür. Bu süreyi kaçırmamış iseniz itiraz edebilirsiniz.
b) Tapu dairesinin alıcılar adına tescil yapabilmesi için mahkeme satış memurluğunun tapu dairesine hitaben bir müzekkere yazması gerekir. Satış bedeli tamamen ödenmeden bu müzekkereyi mahkeme yazmaz. Bu nedenle satış bedeli tamamen ödenmeden alcılar adına tapu tescili yapılamaz.
c) Emlak vergilerinin ödenmesinden satıcı ile birlikte alıcılar da müteselsilen sorumludur. Ancak bu para alıcılardan alınırsa, bunu ödeyen alıcı (yeni malik), kendi malik olduğu döneme ait olmayan kısım için eski maliklere rücu edebilir. Yani dönüp onlardan ödediği parayı isteyebilir.
d) Mahkeme belediyenin takdir ettiği kamulaştırma bedeline uymak zorunda değildir. Mahkeme bağımsızdır. Kendi kıymet takdirini dilediği gibi yaptırabilir.

SORU: "Bir tanıdıgım üzerime evinin tapusunu gecirmek istiyor, ev ipotekli oldugu icin ikinci bir kredi cekemiyor, cekebilmek icinde elindeki evden bir müddet kurtulmak istiyor sizce böyle bir işlemin bana ne gibi zararı olur. (üzerimde herhangi bir mülk tapusu bulunmamaktadır.)"

Bu işlemin size hiçbir zararı olmaz.  Yeter ki borcu kabul etmeyin. İstediğiniz zaman tapuyu üstünüze alabilirsiniz. Ancak bu ev ipotekli olduğu için siz de ipotekli olarak alacaksınız. Bu borcu kabul ettiğiniz anlamına gelmez. İpoteği bildiğiniz anlamına gelir.

Arkadaşınız uyanıklık yapıp, kendi alamadığı krediyi sizin adınıza çekmeyi düşünüyorsa nafile. Bankalar bunu yutmaz. Banka üzerindeki ipoteği görecek yine kredi vermeye yanaşmayacaktır. Yani bu işlemin size bir zararı olmayacağı gibi arkadaşınıza da bir faydası olmaz.
Evi bir alırken birde iade ederken Devlete tapu harcı ödemiş olursunuz.

Bence arkadaşınızın başka bir sorunu var. Ondan kaçmak için size burayı devretmek istiyor. Olur ya borcu, harcı vardır. Hakkında dava açacak birisi vardır...

SORU: İskan ve kat mülkiyetine geçiş bedeli olarak 2380+900 kdv :3280 ytl isteniyor. Evi 90000 ytl ye aldım tapu masrafı olarak isteniyor fazla değil mi?  (Tayfun)

Tayfun Bey,

KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ MASRAFLARI
Kat mülkiyetine geçiş hiçbir vergi ve harca tabi değildir. Tapu dairesi bu işlem için herhangi bir vergi veya harç talep etmez. Bu muafiyet Kat Mülkiyeti Kanununun 55. maddesinde belirtilmiştir. Madde hükmü şu şekildedir: “Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır.”
Vergi veya harç alınmamakla birlikte yöreye göre değişen miktarda döner sermaye ücreti alınmaktadır. Tapu dairesinin alacağı döner sermeye ücreti en çok 110 YTL’dir.
Tapu dairesi KDV almaz. Tapudaki hiçbir işlem için KDV alınmamaktadır. KDV tamamen maliyeyi, vergi dairesini ilgilendiren bir konudur. İskan belgesi alınması için alınacak vergi ve harçlar varsa eğer, bu hususu belediye veya maliyeden sormak gerekir. Yapacağınız ödemelerin tapu dairesi ile ilgisi yoktur.

SORU: İki katlı iş yeri aldım. Yağmur yağdığında içeri su alıyor diye çatı yaptıracağım. Yanımdaki binalar 3-4 katlı. Bina kaçak görünüyor.ben çatı sorununu ve de ruhsat işimi nasıl çözerim? (mehmet)

Mehmet Bey,

Binanız kaçak olduğuna göre belediyeye başvurup, aftan yararlanılıp yararlanılmadığını, yapılan af başvurusunun akibetini öğrenin. Kaçak binaya çatı yapmanız mümkün değildir.

SORU: Üzerimize  almak  istediğimiz bir  konut  için tüm  vergi  borcunu  ödeyip  adımıza belediyeden  ilişiksiz  belgesini  almış  bulunmaktayım.Fakat  mal  sahibi şu  an malı  satmak  istemez durumdadır. Mal  sahibinin bu  ilişiksiz  kağıdının  aslı  olmadan  tapu  dairesinde  başka  birisine  satış  yapma hakkı var mıdır? Bu  konuda  ne  yapabilirim? (Orkun)

Orkun Bey,

Tapu dairesi satış işlemini yapmak için, ilişiksiz belgesi diye bir kağıt istemez. Belediyeden emlak beyan değerini gösterir bir yazı getirilmesini ister. Böyle bir yazıyı da belediyeden ancak mal sahibi alabilir. Bir kere bu yazıyı alıp size vermiş olmasının bir önemi yoktur. Dilediği zaman gidip yenisini alabilir ve dilediği kimseye satış yapabilir. Konutunu size satmak zorunda değildir.

Aranızda satışa dair yazılı bir protokol varsa ödediğiniz paraları ve cezai şart kararlaştırmışsanız onları karşı taraftan isteyebilirsiniz.

SORU: 4 yıl önce işyeri açma ruhsatı aldığım işyerim e 4 yıl sonra burası işyeri olamaz kömürlük dediler ve işyerimi kapattılar. Mülk sahibine ve belediyeye tazminat davası açsam kazanır mıyım? (Fevzi Günay)

Fevzi Bey,

Kömürlük iken işyeri açma ruhsatı alabilmiş olmanız ilginç. Bunun ruhsat verirken belediyenin tapu senedi istememiş olmasıdır. Kömürlük olduğunu bilemeden kiralamış iseniz, size kömürlüğü kiralayan mal sahibine ve işyeri açma ruhsatı veren belediyeye karşı tazminat davası açabilir ve bu davayı kazanabilirsiniz. Ancak siz oranın kömürlük olduğunu bilebilecek durumda iseniz tazminat isteme hakkınız da yoktur.

SORU: Sayın uzman benim tarlam yolun altında. Yola çıkmam için arada 2 kişiye ait tarla var benim tarlamın üzerinde kişi tarlayı satıyordu fiyatta anlaştık fakat tarlanın parasını hemen istiyor tapu satışını 1 ay sonra diyor. Bende güvenemedim tapuda imzayı atalım paranı öyle vereyim dedim. Şimdi duyduğuma göre başkasına satmış. Tapu işlemi yapmamış. Ben bu tarlayı kanuni yoldan alabilir miyim? Yola çıkmak içi bu tarladan kanuni şekilde yol alabilir miyim?  (Ahmet Küçük)

Ahmet Bey,

Komşu tarlayı kanuni yollarla almanız mümkün değildir. Herkes gayrimenkulünü dilediği kimseye satabilir. Yalnızca aynı parsel içinde hissedar olanların birbirlerine karşı öncelikle satın alma hakları vardır. Buna şufa hakkı denir. Aynı tarla içinde hissedar değilseniz öncelikle satın alma hakkınız yoktur.

Ancak tarlanızın genel yola çıkışı yoksa, en uygun yerden olacak şekilde geçit hakkı isteyebilirsiniz. Bunu her zaman, her malikten isteme hakkınız vardır. Geçit hakkında anlaşırsanız komşu tarlanın sahibiyle birlikte tapu dairesine gider, düzenlenecek sözleşmeyi imzalayarak, geçit hakkınızı tapuya ve kadastro haritasına tescil ettirebilirsiniz. Ondan sonra hiç kimse size “buradan neden geçiyorsun kardeşim” diyemez. Komşu tarlanın sahibi geçit hakkı vermeye gönlü ile razı olmazsa mahkemeye yoluyla geçit hakkı alabilirsiniz. Mahkeme keşif yapar, en uygun yerden yola çıkış yolunu ve bunun bedelini belirler. Bedeli bankaya yatırır, mahkeme kararını alır, tapu dairesine götürür, gerekli tescili yaptırırsınız.


SORU: İnşaatımda büyütme işlemi olduğu için iskanımı alamadım. Elektrik ve su aboneliğimi şantiye aboneliği olarak da maalesef alamadım. Hiç ruhsatı olmayan inşaat ve binalara af çıktığı halde benim ruhsatlı evime elektrik aboneliği alamıyaorum. inşaatım 2004 yılından önce tamamlandığı halde oturamıyorum. Ne yapmalıyım? (Eyüp)

Eyüp Bey,

Yasalara aykırı davranarak inşaatınızı ruhsata uygun yapmamış, olması gereken yüzölçümden daha büyük yapmışsınız. Yasalara uygun davranmadığınıza göre nasıl bir hak talep edebilirsiniz ki... İnşaatınızı ruhsatına uygun hale getirirseniz, iskan belgesini alabilir, elektrik ve su aboneliklerini de yaptırabilirsiniz. Bunun dışında bir yolla şansınız olduğunu sanmıyorum. Elektrik ve su aboneliği için iskan belgesini almış olmanız zorunludur.

SORU: Karşı taraf olmadan vekalet iptal ettirebilir miyim? Tapu veya vekalet sözleşmesi bende değil. Arsa satılacak ama satılmasını istemiyorum. Ne yapabilirim?  (Burcu)

Burcu Hanım,

Müvekkil (vekalet veren kimse) verdiği yetkileri her zaman vekilden geriye alabilir. Buna azil denir. Azil vekaletin sona erme yollarından biridir. Azil için vekilin bilgisinin olması gerekmediği gibi rızasına da ihtiyaç yoktur. Müvekkil her zaman vekilini tek taraflı bir irade beyanı açıklaması ile azledebilir. Bunu vekilin kabul etmesi gerekmez.
Azilname için herhangi bir notere giderek vekilinizi azlettiğinizi belirtmeniz yeterlidir. Noter belirteceğiniz tapu dairesine ve vekilinize gerekli bildirimi yapacaktır.

Hatta notere gitmeden dahi gayrimenkulünüzün bulunduğu yerdeki tapu dairesine giderek vekilinizi azlettiğinizi bir dilekçe ile bildirebilirsiniz.

Tapu dairesine gidemeyecekseniz nüfus cüzdanınızın fotokopisini de ekleyerek bir dilekçeyi posta ile dahi gönderseniz tapu dairesi azli kabul edecektir.
Azil tapu dairesine bildirildikten sonra tapu dairesi vekilinizin hiçbir talebini karşılamaz.

Azil için vekaletname veya tapu senedinin elinizde olmasına gerek yoktur. Aşağıdaki dilekçe örneğini yazıp, nüfus cüzdanınızın fotokopisini ekleyip, ilgili tapu dairesine ulaştırmak yeterlidir.

Tapu Sicil Müdürlüğüne

Vekilim ……..’yı azlettim. Gereğini arz ederim.
İsim/Soyisim/İmza”

SORU: 1990 yılında bir daire aldım. Daire 5. katta bulunuyor diğer 4 katın tapusu var fakat benim aldığım dairenin tapusu yok.İnşaatcıyla sözleşme karşılığı aldım aradan geçen zamanda elektrik su ve doğalgaz bağlattım ve dairemi 18 senedir kullanıyorum. acaba bu daireye cezasını ödeyerek tapu alabilirmiyim? veya ne yapmam gerekiyor?

Müteahhitle yaptığınız sözleşmenin bir hükmü yoktur. Şu anda apartmanın ortak yerinde oturuyorsunuz. Her kat maliki mahkemeye başvurarak sizin oradan atılmanızı isteyebilir. İnşaatçıdan paranızı alın ve ordan çıkın derim. Dairenize elektrik, su bağlanmış olması veya onsekiz senedir kullanıyor olmanız size kazanılmış hiçbir hak vermez.

Ancak eğer son kat kaçak değilse, mimari projede beşinci kat da görünüyorsa, aşağıdaki 4 katın sahipleri toplanıp, 5 katı bir bağımsız bölüm haline getirebilirler. Bunun için her kat sahibinin 5. kat için arsa payı vermesi ve ardından arsa payı veren kat  malikleri adına 5.katın tapuda tescili gerekir. Sizin yapacağınız, bu tescilden sonra onların size devretmesini temenni etmekten ibarettir. Devretmezlerse kimse onları zorlayamaz. Yani 5 kat sizin adınıza değil aşağıdaki kat sahipleri adına ortaklaşa tescil edilecektir. Bundan sonra iskan belgesi alınıp, orası da kat mülkiyetine geçebilir. 


SORU: Kat mülkiyetli bir daire satın aldım. Tapuda satış değerini 20 bin ytl oalarak gösterdik. 900 ytl de harç bedeli yatırıldı. Belediyenin rayiç değeri 19,875 bin ytl gösterdi evi krediyle aldım. 60 bin ytl kredi çektim bu ileride sorun yaratır mı? Böyle bir durumda 06/06/2008 çıkan tapu harcı kanunu benim için geçerli mi?  (Sertan Ballı)

Sertan Bey,

Tapu dairesi emlak beyan değerinden aşağı olmamak üzere taraflarca bildirilen satış değeri üzerinden alım-satım harcı tahakkuk ettirmektedir. 20.000 YTL ye aldım şeklinde gösterdiğiniz ev için banka niçin 60.000 YTL kredi versin. 60.000 YTL kredi kullanıldığına göre evin gerçek satış bedelinin en azından 60.000 YTL olması gerekir. Denetimler sırasında aşırı oransızlıklar varsa tapu dairesince bunlar seçilerek maliyeye ihbar edilmektedir. Vergi yönü maliye tarafından incelenmektedir. İşlemin yapıldığı tarihteki mevzuat sizin hakkınızda uygulanacaktır.

SORU: Babamın yapmış oldugu bır kat var. Ancak binanın onceki 2 katında da ruhsat yok. Son kat kaçak oldugu için para cezası ve yıkım kararı geldi. Ne yapabiliriz? (Ahmet Nebi)

Ahmet Bey,

Anladığım kadarıyla binanızın tümü ruhsatsızdır. Belediye eksik yapmış binanın tümüne ceza yazacakken sadece son katı görüp ona ceza yazmış. İmar planındaki yapabileceğiniz kat adedini öğrenin tahminim iki kat yapabilirsiniz de üçüncü kat yasak gibi. Eğer böyleyse mevcut binanıza uygun proje çizdirerek belediyeye onaylatmaya çalışın. Önceki iki kat çok eski yıllarda yapılmış ise (bulunduğunuz ilin imar düzenine tabi tutulduğu tarihten önce yapılmışsa, proje çizdirmekten ve iskan belgesi almaktan muaf da olabilirsiniz. İller farklı yıllarda imar düzenine tabi tutulmuştur.

SORU: Merhaba. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti olmayan bir arsa tapumuz var. Bu arsanın üzerine kaçak konumunda inşa edilmiş ve halen içinde ikamet ettiğimiz 5 katlı 6 daire 4 dükkandan oluşan bir binamız var. belediye planlarında arsamızın bulunduğu yer yeşil alan gözüktüğü için kat irtifakı kat mülkiyeti gibi durumlar bugün için mümkün gözükmüyor. Bu binayı ipotek ettirerek bir bankadan kredi kullanabilr miyim? Bankalar en azından kat irtifakını görmek istemekteler. Bankalar kat irtifakı yada kat mülkiyeti olmayan bir binayı ipotek kabul edip kredi kullandırırlar mı? Bunun bildiğiniz bir emsali var mı? Yoksa kat irtifakı ve kat mülkiyeti olmayan binayı yok sayıp sadece arsa üzerinden isterlerse kredimi kullandırırlar?  (Murat)

Murat Bey,

İpotek yapmak için binanın kat mülkiyetine geçmiş veya arsa üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup olmamasının bir önemi yoktur. Bunların yapılmış olması alacağınız kredi miktarını artırır sadece...
Yeşil alan olan yerde ipotek yapılabilir. Tapu kütüğünde oranın yeşil alan olduğu zaten belli olmaz. Ancak bankalar kredi verirken ekspertiz raporu istiyor. Değerleme uzmanı yeşil alanda kalan arsanızın ve binanızın değerini çok düşük gösterecektir. Banka da buraya kredi vermek için nazlanacaktır. Yeşil alanın kamulaştırılması gerekmektedir. İpotek yapılırsa alacağınız kamulaştırma bedelinden öncelikle bankanın alacağı ödenir.

SORU: Köy yerleşik alanı dahilide kalan tarla vasıflı taşınmazların ifrazının yapılabilmesi için 5403 sayılı yasaya göre tarım il müdürlüğünün görüşü alınırmı yoksa 3194 sayılı yasaya göremi yapılır yoksa 3194 sayılı imar kanununa göre mi yapılır.cevap verirseniz memnun olurum. (Mesut)

Mesut Bey,

Köy yerleşik alanlarında bulunan tarla vasıflı yerlerin ifrazı için 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu bazı kısıtlamalar getirmiştir. Buna göre mutlak tarım arazisi sayılan Tarla vasıflı yerlerde 20.000 m2 den daha küçük parseller oluşturacak şekilde ifraz yapılamamaktadır. Bağ, bahçeler için bu kısıtlama miktarı 5.000 m2’dir. İfraz için tapu dairesi anılan kanun hükmü gereği tarım müdürlüğünden olumlu görüş istemektedir. Bunun yanında 3194 sayılı İmar Kanununun 15,16. maddeleri gereği İl Özel İdarelerinden karar alınması gerekmektedir.
Tapu kaydında yeriniz “tarla” değil de “arsa” vasfını taşıyorsa tarım müdürlüğünden yazı getirmenize gerek yoktur...

SORU: Tapumu kaybettim, şimdi ne yapacağım ! (Leyla Yılmaz)

Leyla Hanım,

KAYBEDİLEN TAPUNUN YENİSİ ÇIKARTILABİLİR

Tapu senedimi kaybettim diye üzülmeyin, cana gelecek olan mala gelsin… kaybolan tapu senedi yerine yenisini almak mümkündür.

Tapu dairesine nüfus cüzdanınızla birlikte başvurursanız, yeni tapu senedi almanız mümkündür. Tapunuzdaki ada-parsel numarasını biliyorsanız bunu söyleminiz tapu dairesinde işinizi kolaylaştıracaktır. Ancak ada parsel numarasını hatırlayamasanız dahi tapu dairesi bilgisayar yardımı ile gayrimenkulünüzü bulabilir.

Yeni tapu senedini çıkartmanız için az da olsa (miktarı 10 lira dahi olmayan) harç ödemeniz lazımdır.

Bir kimse sadece kendisine ait tapu senedini alabilir. Başka bir kimsenin tapu senedi asla kendisine verilmez. Karı-koca, çocuk, ana-baba, akraba, iş ortağı olması bu durumu değiştirmez. Tapu işi ciddi bir iştir. Ancak noterden verilmiş vekaletname varsa vekil tapu senedini alabilir.


SORU: Çatı katı; bütün hissedarların onayı dışında başka bir yolla projeye uygun hale getirilebilir mi? (Fatma)

Fatma Hanım,

Çatı katını projeye uygun hale getirebilmek için kimsenin onayına ihtiyaç yoktur. Proje ne ise fiilen bina da ona uygun olacaktır. Projeye aykırı bir değişiklik yapılmış ise her kat maliki bu değişikliğin projeye uygun hale getirilmesini isteyebilir. Gerekirse bunun için tek başına mahkemeye de başvurabilir.

Ancak binada yapılan değişikliğe uyacak şekilde projeyi değiştirmek istiyorsanız, yani projeyi binaya uyduracaksanız bunun için istisnasız tüm kat maliklerinin imzası lazımdır. Ayrıca projenin belediye tarafından onaylanması da gerekir.
Değişikliğe kat maliklerinden birisi onay vermiyorsa ve ortada hakkını kötüye kullanma varsa yani mantıklı ve makul olmasına rağmen sırf sizi zarara sokmak için değişikliğe onay vermiyorsa sulh hakimine başvurup, onun onayı yerine geçecek karar almanız da mümkündür.

SORU: İki sorum olacak. Kira sözleşmesini, kiracımın isteği üzerine – kiracımın sahibi olduğu şirket adına yaptık. Kiracım konutu sözleşme üzerinde işyeri göstermem durumunda gayrimenkulün yıllık gelir vergisinden muaf olacağımı söyledi. Bu bilgi doğru mudur? Bir de kira sözleşmesinin yıllık artış oranı bölümüne yıllık açıklanan TÜFE oranına göre hükmü yazıp yüzde belirtmemek evsahibinin alehiye bir durum mudur? (Melih Uslu)

Melih Bey,

1) Kira sözleşmesini gerçek veya tüzel kişilerle yapabilirsiniz. Şirketle kira sözleşmesi yapmanızda bir sakınca yoktur. Konutu işyeri gibi gösterirseniz, teorik olarak siz gelir vergisi ödemekten kurtulabilirsiniz. Ancak bu sizin gelir verginizin ödenmeyeceği anlamına gelmez. Konutunuzu işyeri olarak kiralayan şirketin size ait gelir vergisini stopaj suretiyle kesip, her ay götürüp vergi dairesine verginizi yatırması zorunludur. Ortada devlet açısından fark eden bir şey yoktur. Sizin yerinize kiracınız olan şirket vergiyi yatıracaktır. Üstelik gerçekte buranın nasıl bir işyeri olduğu zaman zaman belediye ve vergi elemanlarınca denetlenecektir. Burada işyeri açma ruhsatı, vergi levhası ve benzeri belgeler olmak zorundadır. Diğer kat malikleri de evinizin işyeri olarak kiraya verilmiş olduğunu duyarlarsa Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine dayanarak sorun çıkarabilirler.

2) Kira sözleşmesinin yıllık artış bölümüne dilediğinizi yazmakta serbestsiniz. Hatta bu bölümü boş dahi bırakabilirsiniz. Yıllık artış olarak TÜFE yazdıysanız Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanan TÜFE oranı belirlenerek artış yapılacaktır. TÜFE yazdıktan sonra bir yüzde yazmanıza zaten gerek yoktur. Ancak genelde sözleşmelerde “...yüzde...’dan aşağı olmamak üzere TÜFE endeksi…” şeklinde yazılmaktadır. Bu şekilde yazsaydınız daha karlı olabilirdiniz. Zira açıklanan TÜFE gerçek artışları yansıtmayabiliyor.

SORU: Kendi arsamın yanındaki arsanın bir bölümünü haricen satın aldım. 88 yılında da 3 katlı inşaata başladım. Evin bir kısmı kendi arsamda bir kısmı haricen aldığım arsada. Yapım ruhsatsızdır, çünkü o tarihte köylerde ruhsat ya da izin olduğunu bilmiyordum. Şimdi bu binayı tescil ettirmek istiyorum. Ruhsatsız olması, haricen alınması gibi nedenler bana zorluk çıkarır mı? (Ceren)

Ceren Hanım,

Tapu dairesine gidip komşu arsayı satın almak varken niçin haricen satın aldınız ki, iyi cesaret sizinkisi! Öncelikle komşu arsanın tapusunu almanız lazım. Bunun için size satan kişileri bulup tapu dairesine götürüp imza attıracaksınız. Tapuyu alırsanız iki arsayı birleştirip tek bir parsel yapmalısınız. Bunu yaparsanız komşu arsaya tecavüzlü olan binanız birleşen arsanızın ortasında kalmış olacaktır. Arsanız halen köyde ise yani o yer belediyelik olmamış ise köy muhtarlığından bir yazı alarak evinizi tapuya işlettirebilirsiniz. Buna tapuda cins değişikliği işlemi denmektedir.

Komşu arsanın tapusunu alamadığınız takdirde derdiniz büyüktür. Malın var mı derdin var zaten. Bakın malı olmayan bizler ne kadar rahatız (!..) Önemle belirteyim ki, komşu arsayı alamazsanız da kendi parselinizde cins değişikliği yaptırabilirsiniz. Bu halde tapu dairesi komşu evinizin arsaya tecavüzlü olduğunu her iki arsanın da tapu siciline yazacaktır. Siz siz olun bir daha tapu dairesine gitmeden gayrimenkul almayın.

SORU: İmar planında turistik tesis olarak belirlenmiş bir alanda, ana taşınmaz olarak apart otel inşa ettikten sonra, yine apart otel işletmek koşulu ile, bağımsız bölümleri ayrı ayrı özel ve/veya tüzel kişilere satabilir miyiz? Bağımsız bölümleri satın alan kişiler bu alanları daimi olarak kendileri kullabilirler mi veya kiraya vermelerinde bir sakınca olur mu? (Birce Arsen

Birce Hanım,

APART OTELLERDE MÜLKİYET KULLANIMI

21.5.2000 tarihli Turizm Tesisleri Yönetmeliğinin 24. maddesi Apart otelleri tanımlamıştır. Buna göre; “Apart oteller; mesken olarak kullanılmaya elverişli bağımsız apartman ya da  villa tipinde inşa ve tefriş edilen, müşterinin kendi yeme ve içme ihtiyacını karşılayabilmesi için gerekli teçhizat ile donatılan ve otel olarak işletilen konaklama tesisleridir.

Apart oteller; belgeli bir otel veya tatil köyü veya turizm kompleksi yatırım ve/veya işletmesi bütünü içinde yer alabildiği gibi imar planlarında konut ya da ticaret kullanımına ayrılmış yerlerde imar planı ve plan hükümlerine uygun olarak inşaatı tamamlanmış, en az 10  üniteden oluşacak şekilde, bir tesis bünyesinde bulunma zorunluluğu olmadan "müstakil apart otel`` adı altında müstakilen de  düzenlenebilir.”

Apart otel olarak kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkündür. Bu apartların üçüncü kişilere hatta yabancı uyruklulara satışında da sakınca yoktur. Alıcılar gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişide olabilir. Ancak anılan yönetmelikte apart daireler içerisinde nelerin bulunacağı tek tek belirlenmiş bir standart oluşturulmuştur. Alan kişilerin bu daireleri ikamet amaçlı değil, müşteri odaklı hizmet verecek bir otelin müstakil bir bölümü imiş gibi işletmeleri gerekir. Bu husus turizm bakanlığı ve belediye görevlilerince mutlaka denetlenecektir.
Apart otel mesken olarak ikamet edilecek bir ev değildir. Adı üstünde bir otelin ayrı olan bir bölümüdür. Ancak otel vasfını iptal ettirip, konut haline dönüştürülürse devamlı ikamete uygun hale gelir.

SORU: İyi günler. Bina yapılırken yanlış kadastro ölçümü sonucu yandaki arsaya 60m2 kadar girmişiz.imar henüz gelmediği için bir işlem yapamıyoruz acaba imar gelince bu nasıl sonuçlanır neye göre değerlendirilir. İyi çalışmalar  (Mehmet Dülek)

Mehmet Bey,

İmar uygulaması ile sizin probleminizin çözüleceğini sanmıyorum. Ancak bir imar affı çıkarsa belki problem çözülür.
Yaptığınız bina tecavüzlü binadır. Türk Medeni Kanununun 725. maddesi bu konuyu düzenlemiştir. Bu hükme göre, “zarar gören komşu malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”

Sizin yapacağınız husus, komşuya başvurarak taşan kısmın mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında size devredilmesini istemektir. İnşaatı yaparken tamamen bir hatadan dolayı bu tecavüz gerçekleşmiş ise, hatanın oluşumunda kusurunuz yoksa, mahkemeye başvurarak da taşan kısmın mülkiyetinin bedeli karşılığında size devredilmesini isteyebilirsiniz.
Taşan kısmın mülkiyetini isteyebilmeniz için yaptığınız binanın değerinin, taşan kısmın arazi değerinden yüksek olması gerekir. Bina yıkılması halinde önemli ölçüde zarar ortaya çıkacak olmalıdır.

Taşkın inşaat problemini çözmenin aslında bir yolu daha vardır. Taraflar anlaşırlarsa iki parseli birleştirip, tecavüz eden kısım bina sahibine kalacak şekilde yeniden ayırabilirler. Yani önce tevhit edip, ardından ifraz yapabilirler. Böylece binanın tümü bir parselde kalır. Bundan sonra tarafların yeni oluşan iki parseli aralarında paylaşmaları (taksim) gerekir.

SORU: Merhaba. Biz 1996’da 3 kat üzerine plan çizdirip 2 katını tamamladık ve ruhsatlarını aldık.  Yanlız 2005 yılında 1 kat daha çıktık ama plan suresi geçmişti ve bizim bulndugumuz yere deprem bölgesi oldugu için şu an 2 katata musade veriyorlar. Biz nasıl 3 kat için ruhsat alacagız. şimdiden tşk ler (Yüksel)

Yüksel Bey,

Bilindiği üzere inşaat ruhsatlarının süresi vardır. Ruhsatı aldıktan sonra en geç iki yıl içinde inşaata başlanması gerekir. Bu süre geçmesine rağmen inşaata başlamamışsınız. Bu nedenle yeni bir inşaat ruhsatı almanız gerekmektedir. Bulunduğunuz bölge deprem bölgesi olmasaydı belediyeye müracaat ederek yeni inşaat ruhsatını alır ve üçüncü katı da yasal hale getirebilirdiniz. Ancak artık bunu yapabilmeniz mümkün değildir. Üçüncü katı yaptığınız sırada ruhsatınız geçersizmiş ve süresi de geçmiş. Üçüncü kata müsaade verilmediğine göre bu kat kaçak kat sayılır. Üçüncü kata ruhsat almanız mümkün değildir.

SORU: İlçeye 10 km uzaklıkta köyümün içersinde yani tam orta kısmında bulunan tapuda bahçe olarak geçen babamdan kalan yere küçük bir ev yaptırmak istiyorum. Yasal bir engel ya da bir izin gerekiyor mu? Belediye hududları dahilinde değil imarsız köy içinde. Teşekkür ederim. (Mustafa)

Mustafa Bey,

Köy yerleşik alanları içerisinde inşaat yapmak mümkündür. Bunun için muhtarlıktan izin almanız gerekmektedir. Ev, ahır, kümes ve benzeri köylülükle ilgili yapılar için muhtarlığın izin vermesi yeterlidir. Bunların dışında restoran, fabrika ve benzeri binalar için ise il özel idaresinden izin almak gerekmektedir.
Muhtarlık izni dışında; tarım arazilerine inşaat yapılabilmesi için ilçe tarım müdürlüğünün izni gereklidir.

Sahibi bulunduğunuz yer tapu sicilinde de bahçe vasfında olduğuna göre bu izni almadan inşaata başlayamazsınız.
Muhtarlık izni: Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izindir.

Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılara kaçak yapı denmektedir.

Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını tanımlar.

Başka bir ifade ile yapacağınız yapının bu sınır içinde (meskun alanda) olması gerekir.

2  Kasım 1985 tarihli Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre;
Yerleşik alanlarda yapılacak binalara yanındaki mevcut en yüksek bina yüksekliği kadar yükseklik verilir. Bu yükseklik (9.50) m.yi, (3) kat`ı geçemez.

İki yanındaki mevcut binaların yüksekliği daha az ise verilecek azami bina yüksekliği (6.50) m., (2) kat`dır.

1) Kerpiç binalar 1 bodrum ve 1 zemin kattan yani (3.50) m. den, ahşap, yarım ahşap ve yarım kagir binalar 1 bodrum ve 2 normal kattan yani (6.50) m. den fazla yükseklikte olamaz.
2) Ahşap binalar bitişik olarak yapılamaz.
3) Yarım kagir binalar, komşu hudutlarına temelden itibaren çatının her yerinde (0.50) m. yükselen yangına dayanıklı duvar yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilebilirler.
4) Toplumun yararlanmasına ayrılan binalar çelik ve kagir olarak yapılır. Ancak, mimari karakteri veya kullanma şart ve şekilleri itibarı ile özellik arzeden yapılar bu hükme tabi değildir.
5) Her türlü binanın temel ve bodrum duvarının kagir olması mecburidir.

SORU: Oturduğumuz binanın projesinde alt kat garaj yeri olarak görülmektedir fakat Kooperatif buraları daire haline getirip ikamet edilmesine de izin vermiş.Bu durumun düzeltilmesi için Mahkemeye müracat edilip dava açılması dışında izlenecek yol nedir? (Aşkın)

Aşkın Bey,

Projede garaj olarak gösterilmiş yerin konut olarak kullanılması mümkün değildir. Böyle bir değişiklik Otopark Yönetmeliğine de aykırıdır. Öncelikle anılan yönetmeliğe aykırı düşmeyecek şekilde inşaat projesinde tadilat yapılıp, belediyece onaylanması gerekir. Ondan sonra bu yerlerin konut olarak iskan belgesi alındıktan sonra, ilave kat mülkiyeti kurulması gerekmektedir. Bu yerlerin konut olarak kullanılmasından rahatsız iseniz 3091 sayılı Kanuna göre Kaymakamlığa müracaat ederek, ortak yerlere yapılan tecavüzün önlenmesini isteyebilirsiniz. Her kat malikinin bu tecavüzü def etmek için mahkemeye başvurma hakkı da vardır.
Not: TAKBİS adlı tapu programı da böyle bir işlemi yapmamaktadır.

SORU: Oturduğum apartmanda sadece kendi dairem için kat mülkiyeti tapusu alabilir miyim?  ( DENİZHAN AKALIN )

Denizhan Bey;

BİR DAİRE İÇİN KAT MÜLKİYETİ KURULAMAZ

Kat mülkiyetine geçmek için tüm daireleri gösterir yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gereklidir. Tek bir daire için kat mülkiyetine geçme imkanı yoktur. Binanın tümünün aynı anda kat mülkiyetine geçmesi zorunludur. Sadece kendi daireniz için kat mülkiyetine geçemezsiniz.

Ancak öncesinde kat irtifakı kurulu ise tüm bağımsız bölümler için yapı kullanma izin belgesi alındığına göre tek başınıza başvurup, gerekli belgelerin tümünü tapuya ibraz edip binanın tümü için kat mülkiyeti kurabilir, tüm dairelerin tapusunu kat mülkiyeti tapusuna çevirebilirsiniz.
Fakat öncesinde kat irtifakı kurulu değil ise böyle bir şansınız yok. Kat mülkiyetine geçmek için tüm daire sahiplerinin birlikte tapu dairesine başvurmaları gerekir.

SORU: 1 yıl önce kat mülkiyeti tapusu olan bir daire satın aldım. Ancak henüz iskan alınmamış. Bugün banyo ve yanındaki odanın yerlerini değiştirmek istiyorum. Bunun için bir tadilat projesine ihtiyaç olur mu? Proje sadece benim dairem için mi yoksa tüm bina için mi hazırlanmalı?

Böyle bir iş için tadilat projesi yapılması şarttır. Bilindiği üzere mimari projelerde tüm bina görülmektedir. Her dairenin ayrı bir projesi olmaz. Tek bir proje üzerinde bütün daireler gösterilir. Proje tadili demek mevcut proje üzerinde bir değişiklik yapmak anlamına gelmez. Yeni çizilecek bir proje ile eskisinin bir bölümünün değiştirilmesi demektir.
Sadece sizin dairenizi gösterecek şekilde ek bir tadilat projesi çizilip, belediye tarafından onanması lazım. Bu tadilat projesi diğer projeye ilave edilir. Bunun için tüm kat maliklerinin yazılı muvafakatını almanız gerekir. Muvafakatları alabilir ve belediyeye onaylatabilirseniz talebinizi yerine getirmek mümkün olup, banyo ve WC’nin yerini değiştirebilirsiniz.
Ancak böyle bir tadilatı resmi yollarla yapabilmeniz zor görünüyor. Çünkü belediye böyle bir tadilatı binanın bütünlüğünü bozduğu için onaylamayacaktır.

Tadilat projesi çizdirmeden ve boşa masraf yapmadan önce, belediye ile bir görüşün derim.

Ayrıca unutmayın!... Tadilatı belediyeye onaylatmadan evinizde bu değişikliği kaçak yaparsanız, iskan belgesi almanız imkansız hale gelir.
İskan belgesini aldıktan sonra yaparsanız, komşularınız şikayet etmedikçe sorun olmaz.

İmar Kanununun 21. maddesi bu konuya kısmen de olsa açıklık getirmiştir. Buna göre;
“Madde 21: Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması…ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir”

Not: İskan belgesi olmadan kat mülkiyeti tapusunu hiç bir tapu dairesi vermez. Elinizdeki tapu kat mülkiyeti tapusu olamaz. Olsa olsa kat irtifakı tapusudur.


SORU: Yakın zamanda ev yapmak için arsa aldım. Fakat aldığım arazi bahçe vasfı taşıyor. Arazi üzerine İnşaat yapabilir miyim? (Ahmet)

Ahmet Bey;

Arsa Denilen Yer Gerçekten “Arsa” mıdır?
Çoğu kez arsa olmayan gayrimenkuller sanki arsaymış gibi satılarak insanlar aldatılmaktadır. Arsa demek imar uygulaması yapılmış ve tapu kütüğüne arsa  adı altında tescil edilmiş, inşaata hazır yer demektir.
Arsa olarak size satılmak istenen yerin vasfının gerçekten arsa olup olma¬dığını tapu sicilinden ve belediyeden kontrol ediniz.

Zira arsa olarak satılmak istenen yer imar görmemiş bir yer ise tapu sicilindeki vasfı “Arsa” değildir. Tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşır. Bu da, burada, hemen inşaat yapamaya¬cağınız anlamına gelir.

Ayrıca ileride imar uygulamasına girdiğinde İmar Ka¬nu¬nu gereği %40’a kadar olan kısmının bedelsiz olarak yola, yeşil alana gideceği anlamına gelir. Böyle bir yeri almak için bugünkü arsa değerinden yüzde 40 az ödeme yapmak gerekir.

Arsa Alacaksanız Aldatılmanız Çok Olasıdır !
Bazen kıymetli bir arsa müşteriye gösterilip, kıymetsiz başka bir yer satılmaktadır. Köşe başı, ana caddeye cephesi bulunan, denizi gören yerler değerlidir. Buralar gösterilip, arka taraflardan yer satılabilir. Çünkü arazi üzerinde parsel numarası yazılı değildir. Aldanmamak için satın alacağınız yerin kadastro müdürlüğünce size yerinde gösterilmesini, sınırlarının işaretlenmesini isteyin. Hiç değilse harita üzerinde alacağınız parseli görün.

SORU: 1 yıl önce nezih bir siteden kat irtifakı tapulu bir daire aldık. Daha sonra bina üzerinde eklentilere aykırı yapım nedeniyle belediyeden yıkım kararı olduğunu öğrendik. Böyle bir durumda kat irtifakı  nasıl kurulmuş? Tapuda da bu konuda herhangi bir kayıt yok, ancak belediye kayıtlarında mevcut. Bu durumda nasıl bir risk altındayız? Evi elden çıkarsak mı? (Ayşe)

Ayşe Hanım,

Kat irtifakı tapu dairesine ibraz edilen mimari projeye göre kurulur. Tapu Dairesinin arsanın bulunduğu yere giderek inceleme yapma yetkisi yoktur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre henüz bitmemiş yani inşaat halindeki binalarda kat irtifakı kurulabileceği gibi daha bir tek kazma vurulmamış arsa üzerine de kat irtifakı kurulabilir. Tapu dairesi yapılacak inşaatı denetlemekle görevli değildir. Bu görev belediyeye aittir. Belediye de yaptığı denetimde mimari projeye aykırılıklar tespit etmiş ve yıkım kararı vermiştir. Kim mimari projeye aykırı inşaat yapmış ise, bu yıkımdan doğacak zararlarınızı karşılamakla mükelleftir. Bu da büyük ihtimalle müteahhittir.
Ne tapu dairesinin ne de belediyenin bu işte bir kusurunu göremiyorum.

Sizin bundan sonra yapacağınız iş, tapuda ve belediyede mevcut olan mimari projeye inşaatınızı uygun hale getirmektir. Bunu yaparsanız binanız yıkılmaz ve inşaat tamamen bitince kat mülkiyetine de geçebilirsiniz. Bunu yapamazsanız binanız yıkılacaktır. Bu kötü sonu maalesef önleme imkanı yoktur. Binanın projesine aykırı olduğu yönünde tapu dairesi tapu sayfasına bir kayıt kendiliğinden düşmez. Bu daireyi başkalarına satmanızda tapu dairesi açısından bir sakınca yok. Ancak alıcı olacak kişi kendisine ayıplı bir mal sattığınız için size karşı tazminat davası açabilir. Sizde dilerseniz size bu daireyi satan kişi veya müteahhit firmaya ayıplı mal sattığı için dava açabilirsiniz.

SORU: 20 dairelik bir apartmanda oturuyorum. Bir daire yapı kullanım belgesi almadı kat mülkiyetine nasıl geçeceğiz? (RECAİ )

Recai Bey,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre bir binada bulunan tüm bağımsız bölümler (daireler) için belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınmadan kat mülkiyetine geçmek mümkün değildir.

Yapı kullanma izin belgesini almamış olan bağımsız bölüm sahibinden ricada bulunun ve bu belgeyi almasını sağlayın. Bu belgeyi almamakta ısrarlı ise yönetici tarafından kendisine noter kanalıyla yazılı ihtarda bulunun buna rağmen belgeyi tamamlamaktan kaçınırsa belediye veya kaymakamlığa başvurabilirsiniz. Kat mülkiyeti kanununda yapılandeğişiklikle bu tür durumlarda belgesini tamamlamayan bağımsız bölüm sahibine 1000 YTL ceza verilmektedir. Bu cezayı belediye veya kaymakamlık verecektir.

Konu ile ilgili olarak Kat Mülkiyeti Kanununun 14. maddesi şöyledir:
"Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."

SORU: Yapılan yol, kaldırım veya kanalizasyon nedeniyle yola komşu parsel sahiplerinden katılım payı istenebilir mi? (Banu)

Banu Hanım;

29.5.1981 Tarih ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 86. maddesine göre, belediyelerce veya belediyelere bağlı müesseselerce inşa tamir ve genişletilmeye tabi tutulan yolların iki tarafında bulunan veya başka bir yola çıkışı olmaması dolayısıyla bu yoldan yararlanan gayrimenkullerin sahiplerinden yol harcamalarına katılma payı alınır.
Harcamalara katılma payına tabi gayrimenkullerin listesi belediyelerce ilgili tapu dairelerine bildirilir (m.93).

Bu bildirim üzerine tapu sicil müdürlüğünce ilgili kütük sayfasının şerhler sütununa;

Örnek: Belediye Gelirleri Kanununun 86. maddesine göre, yol harcamalarına katılma payı ödenmedikçe satış, hibe ve trampa yapılamaz... Tarih ... Yev.
Şeklinde şerh düşülür.
Bu şekilde şerh düşülmüş gayrimenkullerle ilgili tapu işlemi yapılmak istendiği zaman, tapu dairesi payın tahsilini sağlamak üzere, belediyeyi haberdar eder ve pay ödenmedikçe intikal işlemi yapılmaz (m.93). Burada yasaklanan işlemler sadece satış, bağış ve trampadır. Bunların dışındaki tapu işlemlerinin yapılmasında bir sakınca yoktur.


SORU: Merhaba biz 2000 yılında arsa aldık. Belgelerinin hepsi tamamdı. Yapı ruhsatı da vardı fakat biz inşaatı hemen başlatamadığımız için ruhsatın süresi doldu. Bu yüzden elektrik ve su alamıyoruz. Belediye`ye sorduk affı bekleyin dediler. 2004` teki aftan yararlanamadık. Af çıkacak diyorlar. Ne zaman çıkar bilginiz var mı? Ev hazır ama biz elktrik ve su olmadığı için oturamıyoruz. Lütfen bize bilgilendirir misiniz ?(İlknur Ormanlı)

Merhaba İlknur Hanım;

İNŞAAT RUHSATININ SÜRESİ BEŞ YILDIR
İnşaat ruhsatlarının süresi beş yıldır. Bu süre geçtikten sonra belediyeye başvurup yeni inşaat ruhsatı alınması gereklidir. Bunun için af kanunu beklemeye de gerek yoktur. Belediyeye başvurun eksiklik ve aykırılıklarınızı giderin yeni inşaat ruhsatı alın.

TBMM. Gündeminde yapılara yönelik bir af kanunu yoktur. Aflar genelde seçime yakın tarihlerde olamaktadır. Seçime de daha çok var.

Evinize elektrik, su bağlatabilmeniz için belediyeden yapı kullanma izin belgesi almanız gerekmektedir.

SORU: Almış olduğum evin yapı kullanım belgesi yok. Almak için işe koyuldum, inşaat ruhsatı istediler. Binanın inşaatı biteli yaklaşık 8 yıl olmuş. Ruhsat süresi de 2000-2005 yılında bitmiş. İlgili kurum konu ile ilgili hiçbir işlem yapmıyor. Bina üzerinde mevcut 9 daire var.  8 yapı kullanım belgesine sahip fakat  1 dairenin yok. Evi aldığım tarih şubat 2008 elektrik ve su olmadan oturup çtv. ve emlak vergisi  ödüyoruz. Ne yapmamız gerekiyor?  (MEHMET)

Mehmet Bey,

Binada fiilen 9 daire var diyorsunuz, acaba mimari projede de 9 daire mi var. Yoksa projede 8 daire olduğu için sadece 8 daire için yapı kullanma izin belgesi alınmış, 9. daire kaçak mı?

Eğer böyle ise yapacak bir şey yok, kaçak olan dairenin yıkılması gerekir. Fakat öncesinde bir tadilat projesi yapılarak 9. daire için izin alınıp alınamayacağını belediyeden öğrenin derim.

Mimari proje de 9 daire var ise işiniz daha kolay olur. Mimari projenin bir örneği belediyede diğer örneği ise tapu dairesindedir. Buralardan gerekli incelemeleri yapabilir, örneklerini alabilirsiniz. Mimari projede zamanaşımı süresi yoktur. Ancak inşaat ruhsatları 5 yıl için verilmektedir. Bu süre dolunca yenilenmesi gerekir. Bunu yenileyecek olan da belediyedir. 9. dairede mutlaka projeye aykırı bir durum vardır ki belediyeden yapı kullanma izni alınamamıştır. Bu aykırılığı tespit edin ve belediyeye tekrar başvurun.

a) Yapı Ruhsatı

Bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması mecburidir.

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.

Ancak; iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir(İmar K.md.21).

b) Ruhsat Alma Şartları

Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valiliklerce (....) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir (İmar K.md.22).

c) Ruhsat Müddeti

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz (İmar K.Md.29)

d) Yapı Kullanma İzni

Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir (İmar K.md.30).

e) Kullanma İzni Alınmamış Yapılar

İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir (İmar K.md.31).

f) Ruhsatsız Veya Ruhsat Ve Eklerine Aykırı Olarak Başlanan Yapılar

Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce  tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.


SORU: Gürsel Bey, ilçe merkezinde ikamet ediyorum, evim bahçeli. Yol kotu altında depo yapmak istiyorum. Bunun için plan projeye gerek var mı? (Aykut)

Aykut Bey merhaba;

İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler gereği imar planı kapsamında bulunan parsellerde yapılacak her türlü inşaat ancak bir mimari projeye dayalı olarak yapılabilir. Mimari projenin bir mimar tarafından çizilmiş olması ve belediye tarafından onaylanmış olması da ayrı bir zorunluluktur.
Projeye dayalı olmadan yapacağınız depo kaçak yapı sayılır. Bu deponun yerin veya yol kotunun altında olması bu durumu değiştirmez.

SORU: Biz inşaat yaptırıyoruz.Bodrum ve 1 kat ekmek fırını,2. kat işyeri, 3.kat çift daire, 4.kat da çift daire. Çatı katı da yapmak istiyoruz.Bunun için izin alınıyor mu? Alınıyorsa nereye başvurmalıyız? (RAMAZAN EKMEKÇİ)

Ramazan Bey,

Çatı katı yapabilmek için o bölgenin imar planının buna uygun olması gerekir. Uygun olup olmadığını, buna müsaade edilip edilmeyeceğini, belediye imar ve fen işleri müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Ayrıca çatı katı gösterir bir mimar tarafından çizilmiş tadilat projesini sözü geçen müdürlüğe ibraz edip oraya onaylatmanız gereklidir.
 
SORU: BUNDAN YAKLAŞIK 15 SENE ÖNCE ALMIŞ OLDUĞUMUZ MİRAS BİR TARLAMIZ VAR. BU ZAMAN ZARFINDA TARLANIN ZİLYETLİĞİ BİZİM ÜZERİMİZDE BULUNMAKTA VE TARLAYI BİZİM KİRAYA VERDİĞİMİZ KİŞİLER EKİP BİÇMEKTE. 3 KARDEŞ TEN ALMIŞ OLDUĞUMUZ BU TARLAYI MİRASÇILAR BİZE SATTIKLARINI INKAR ETMIYORLAR DEVIR ICIN GEREKEN ISLEMLERI YAPACAKLARINI SÖYLUYORLAR. BIZIM NE YAPMAMIZ GEREKTİĞİNİZ MERAK EDİYORUZ. SAYGILAR (ALPER KÖKŞEN)

Alper Bey,

Çok şanslısınız dürüst insanlarla işlem yapmışsınız, madem ki size satan kişiler devir etmeye razılar, yapmanız gereken gayrimenkulün bulunduğu yerdeki tapu dairesine başvurarak satış belgelerini imzalamaktan ibarettir. Mirasçılar biz razı değiliz imzalamayacağız derlerse işiniz zor. Mahkemeye müracaat etmeniz, dava açmanız, hakkınızı orada kanıtlamanız gerekir. Bu yüzden geç kalmadan bu işi çözün derim.

Satış işlemi için gereken belgeler şunlardır;
1) Tüm mirasçılar ve sizin nüfus cüzdanlarınızın aslı,
2) Satıcıların birer alıcıların ikişer adet vesikalık fotoğrafı,
3) T.C. Numaralarınız,
4) Mirasçıların veraset ve intikal vergisi borcu olmadığına dair vergi dairesinden alınmış yazı,
5) Belediyeden alınmış gayrimenkulün emlak vergisi değerini gösterir belge.

Bu belgelerle tapu dairesine bizzat gidip başvurursanız tapu dairesi bir satış sözleşmesi düzenler, satıcı ve alıcı taraflara imzalatır, tapu kütüğüne gerekli tescili yapar ve ardından size yeni tapu senedinizi verir.

Bunun için gayrimenkulün emlak vergisi değerinin binde 15’i oranında satıcıdan, binde 15 oranında da alıcıdan satış harcı alınmaktadır.

Satıcılar bizzat gelemeyeceklerse noterden vekalet de gönderseler olur.

Şunu da önemle belirteyim ki, miras mirasçılar adına tapu da tescil edilmemiş (yani miras intikali henüz yapılmamış) hala ölü kimse adına tescilli ise, öncelikle bu tarlanın mirasçılar adına geçirilmesi gerekir. Bu işleme mirasın intikali işlemi denmektedir. Tüm mirasçılar size satan kişilerden ibaretse sorun olmaz, aksi halde yani başka mirasçılar da varsa tüm mirasçıların bu işleme muvafakatı gereklidir.

SORU: Yabancıların mülk edinemeyecekleri yerler nerelerdir? Artık bir çok köy imara açılmış durumdadır. (Antalya`da özellikle Lara bölgesindeki köyler turizm alanı içiresinde kalmıştır.) Havaalanı yakınında yabancılar mülk sahibi olabilir mi? Yabancı bir kişinin Türkiye`de mülk edinme sınırı var mı? ilginiz için teşekkür ederim. (MEHMET TUNCA DEMİRBAŞ)

Mehmet Bey;

YABANCI UYRUKLULARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye`de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye`de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.

Bu kurallara aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin, Ülkemizde taşınmaz tasarruflarına ilişkin talepleri kanuni sınırlamalar içinde yapılmaktadır.

Ancak, Anayasa Mahkemesinin 11/4/2007 tarihli ve 2006/35 E., 2007/48 K. sayılı kararıyla; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz ediniminin düzenlendiği 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 inci maddesinin;

— Birinci fıkrasının son cümlesinde yer alan “Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” hükmü ile,

— Yedinci fıkrasında yer alan “ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite” ibaresini iptal etmiş ve iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlandığı 16.01.2008 tarihinden itibaren 3 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırılmıştır.

Bu itibarla;  iptal kararının yürürlüğe girdiği 16.04.2008 tarihinden itibaren yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz edinmeleriyle ilgili yeni bir yasal düzenleme yapma çalışmaları devam ettiğinden;

1-Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin 16.04.2008 tarihinden önce edindikleri taşınmazların T.C uyruklu kişilere satış taleplerinin karşılanması,

2- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinme ve intikal taleplerinin ise yeni düzenleme yapılıncaya kadar bekletilmesi,

Gerekmektedir.

Köylerde ve Turizm Bölgelerinde Durum

Yabancı uyrukluların köy sınırları içerisinde taşınmaz edinmeleri mümkün değildir. Ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile Turizm bölgesi ilan edilmiş olan yerlerde bulunan köylerde taşınmaz edinmelerinde sakınca yoktur.

Havaalanı Kenarlarında Durum

Kanunda havaalanı ile ilgili bir kısıtlama yoktur. Ancak bilindiği gibi yabancı uyruklular askeri yasak bölge ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemezler. Havaalanı kenarları güvenlik bölgesi ilan edilmişse o yerlerde taşınmaz edinilmesi yabancılar için mümkün değildir. Zaten tapu dairesi işlemi yapmadan önce yetkili askeri makama durumu sormak zorundadır.

Yabancı Uyruklunun Türkiye’de Mülk Edinme Sınırı

Böyle bir sınırlama vardır. Bu da iki buçuk hektar (yani 25 dönümdür), Bu sınırı Bakanlar Kurulu 30 hektara kadar artırabilmekte iken bakanlar kurulunun bu yetkisi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.


SORU: YAPMIŞ OLDUĞUM BİR İNŞAATIM VAR. İNŞAAT BAŞLANGICINDA AÇIK ÇIKMA BOLKONUMUN BİR KÖŞESİ HAFİF OVAL ŞEKLİNDE İDİ VE İKİ ADET 25`E 40 DİREK BULUNUYORDU. İNŞAAT USTAM, BALKONDA GÖRÜNTÜYÜ BOZUYOR VE DIŞARDAN KÖTÜ GÖRÜNÜYOR BU KOLONUN BİRİNİ KALDIRALIM DEDİ. AYRICA SORUMLU MÜHENDİS ARKADAŞA ;-HUKUKİ BİR SORUNUN DOĞUP DOĞMAYACAĞINI SURDUM VE PROJEYİ BELEDİYEDEN ALIP DEĞİŞİKLİĞİ PARAF EDER İMZALARIM VE SORUN KALMAZ, DEDİ. İNŞAAT BİTTİ ŞUANDA FAKAT KAFAMDA BİR SORU İŞARETİ VAR. ACABA BİR SORUN OLUR DA YAPI KULLANMA İZNİMİ ALAMAZMIYIM DİYE. SİZCE BİR SORUN YAŞAR MIYIM? TEŞEKKÜRLER...
(MEHMET FATİH )

Mehmet Bey;

PROJE TADİL EDİLMEDEN İNŞATTA HİÇBİR DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ...

İnşaatın belediyedeki mimari projesine tıpa tıp uyması zorunluluktur. Projeye aykırı inşaat kaçak inşaat sayılır. Ancak  sorumlu mühendise danışmışsınız. Mühendis gerçekten belediyeye giderek tadilat projesi vermiş ve bu tadilat belediye tarafından uygun görülerek onaylanmış ise herhangi bir hukuki sorun olmaz. Belediyedeki projede bu tadilat (değişiklik) görülmüyorsa inşaatı projeye uygun hale getirmeden yapı kullanma izin belgesi alamazsınız. Ayrıca projeye aykırı inşaat yaptığınız için belediye fen elemanlarının para cezası yazmaları gerekir.

Ayrıca, yaptığınız inşaat birden çok daireden oluşuyorsa, böyle bir değişiklik yapabilmek için tüm daire sahiplerinin yazılı muvafakatını da almanız gereklidir.

SORU: Bizim bir dükkan ile birleştirilen 2 tapulu bir evimiz var. Evin tapusu babam ve amcamın üzerine ve dükkanın tapusu ise dedemin üzerineydi. Dedem vefat etti ve doğal olarak onun hissesinde çocuklarının hepsi hak sahibi oldu. Fakat amcam borçlandığından dolayı babamın da imzasını alarak sadece evin tapusunu ipotek ettirdi ve sonucunda ev alacaklının üzerine mahkeme kararıyla geçti. Ancak dükkan hala varislere ait. Fakat elimize tahliye tebligatı geldi ev ile dükkan şuanda müşterek kullanıldığı için bizi evden çıkarabilirler mi? (SEDA AKAR )

Seda Hanım;

Ev dediğiniz yer mahkeme kararı ile alacaklı adına tescil edilmiş, artık ev o şahsın olmuş, dilediği zaman sizi evden tahliye ettirebilir. Şu anda evde işgalci durumunda oturuyorsunuz. Ev dışında kalan dükkan dediğiniz bölümden ise sizi kimse çıkaramaz. Orası sizin tapulu malınız. Ev ile dükkanın müşterek kullanılmasının bu sonuca olumlu veya olumsuz bir etkisi olmaz. Ev ile dükkanı eskisi gibi ayırırsınız olur biter.


SORU: Annem 70 yaşında ve üzerinde 13 dönüm arazi var. Bu arazi ona kendi babasından yani dedemden kaldı.Babam ile evli iken tapu annemin üzerine geçti. Fakat büyük kardeşim araziyi satmak istiyor. Çeşitli yollar ile annemi ikna etmiş. Babam ve diğer 3 kardeş arazinin satılmasına razı değil buna hukuken nasıl mani olabiliriz. Bu arazi babamla annemin ortak malı sayılabilir mi ?  (MEHMET YILMAZ )

Mehmet Bey,

Medeni Kanuna göre malik malını dilediği gibi tasarruf hak ve yetkisine sahiptir. Onu kullanabilir, rehin edebilir, kiraya verebilir, bağışlayabilir, hatta satabilir. Bunu önleme imkanı hukuken yoktur. Anneniz malını dilediği gibi satabilir. Eşin veya çocukların buna itiraz hakları bulunmamaktadır.

Ancak, anneniz çok yaşlı ise ya da gereksiz yere para harcayabilecek savurgan biri ise onu vesayet altına aldırabilirsiniz. Vesayet altına alınınca kendi başına işlemler yapamaz. Tapu işi de yapamaz. Bu işlemleri vasinin yapması gerekir.

Gayrimenkul evlilik birliği içinde edinilmiş olmasına rağmen annenize miras kalmıştır. Miras kalan mallar karı koca arasında ortak sayılmamaktadır. Bağışlanan, miras kalan, vasiyet yoluyla edinilen, piyangodan kazanılan mallar eşler arasında ortak sayılmayıp, herkesin şahsi malı sayılır.

Sizin yapacağınız annenizi veya büyük kardeşinizi satmamaya ikna etmekten öteye gidemez.


SORU: Yeni yapılan bir binaya belediyeden oturma ruhsatı alabilmek için azami nelerin bitmiş olması gerekir ve üç katlı binanın üç katına da oturma ruhsatı alabilmenin tahmini bedeli ne kadardır? (RIDVAN GÖK-GANİMET BALCELİ

Rıdvan Bey ve Ganimet Hanım,

Yeni yapılan bir binaya oturma ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alabilmek için, binayla ilgili tüm inşaat işlerinin bitmiş, elektrik ve su tesisatının döşenmiş olması gerekir. Binaya ait olup, belediyece onaylı mimari projede yapılacağı belirtilmiş olan her husus tamamlanmış olmalıdır. Yapılan binanın mimari projeye uygunluğu belediye fen memurları tarafından kontrol edildikten sonra yapı kullanma izin belgesi verilir.

Yapı kullanma izni verilebilmesi için her bağımsız bölümün bürüt birim metrekaresi 12 YTL ile çarpılmaktadır. Daha açık bir ifade ile 100 m2 bir konut için 1200 YTL. iskan harcı alınmaktadır.

SORU: Babamın vefatından sonra mal varlıgı kardeşler tarfından bölüşülmedi. Biz daha önceden veraset intikal beyannamesi vermiştik ama tapudan dairelerimizi üstümüze geçirmerdik. Tapuya gittigimizde yeniden bir vergi yada beyanname mi vermemiz gerekecek? Bir de Tapu`da ne kadar masrafımız olur? Kanun ne zaman yürülüğe girecek?  Teşekkür ederim.
(Mehmet Avcı)

Mehmet Bey,

Henüz veraset intikal vergisi kalkmış değildir. Esasen veraset intikal vergisinin kalkacağı yönünde bir kanun tasarısı da yoktur.

Kalkacak olan tapu dairesinde miras intikali işlemi yapılırken tapu dairesinin alacağı harçtır. Tapu kanunu ve harçlar kanununda değişiklik öngören kanun tasarısı hazırlandı. TBMM.ne sunuldu. Tasarı hazırlama komisyonunda bende görev yaptım. Bu kanun tasarısının henüz mecliste görüşülme sırası gelmedi. Tasarı kanunlaşırsa miras olarak kalan gayrimenkullerin mirasçılar adına tescili (mirasın intikali işlemi) sırasında tapu dairesinin aldığı harçlar alınmayacaktır.

Esasen tarım arazilerinin miras yoluyla intikaline ilişkin olarak böyle bir harç muafiyeti yakın zamana kadar vardı. Şimdi bu tasarı ile tüm gayrimenkullerin miras yoluyla intikali harçlardan muaf olacak. Tasarını amacı, sırf bu masraflar nedeniyle tescil işleminden kaçınılmasını önlemek. Herkesin miras durumunu tapu dairesine bildirmesini sağlamak ve tapu kayıtlarını sağlıklı, gerçeği yansıtır bir şekilde şekilde tutabilmektir.

Ölüm tarihinden itibaren 4 ay içerisinde mirasçıların veraset intikal beyannamesi vermeleri zorunludur. Önceden veraset intikal beyannamesi vermiş iseniz yeniden beyanname vermenize gerek yok. Tapu dairesi intikal işlemi için bu beyannamenin verilmiş olmasını aramaz. İntikal işlemini yapar ardından durumu vergi dairesine kendiliğinden ihbar eder.

Mirasın intikalinden sonra gayrimenkulle ilgili bir işlem yapacaksanız, örneğin satacaksanız, diğer hisseleri satın alacaksanız ya da ipotek yapacaksanız vergi dairesinden veraset vergisi borcu olmadığına dair yazı getirmeniz gereklidir.

2008 yılında geçerli olmak kaydıyla mirasın intikali işlemi için tapu dairelerinde alınmakta olan harç oranı miras kalan gayrimenkulün emlak beyan değerinin Binde 9’udur. Emlak beyan değerini gösterir yazıyı belediyeden alacaksınız. Buna ilave olarak 110 YTL’yi geçmeyen ve bulunduğunuz şehre göre değişen döner sermaye ücreti alınmaktadır.


SORU: Merhaba, binamızın arsasını ölçtürmek için nereye başvuru yapmak gerekir? Elimizde arsa tapusu ve 1. kat için inşaat projesi var. Eğer yandaki bina bizim arsamızın bir kısmı üzerine inşa edilmişse ne yapabiliriz? Ölçüm yaptırmanın bir sakıncası olur mu? Yoksa hiç uğraşmamak mı gerekir? Teşekkürler ( HİKMET ALACA )

Hikmet Bey,

Arsanızı bulunduğunuz yerdeki kadastro müdürlüğüne başvurarak arsanızı ölçtürebilirsiniz. Bu işleme aplikasyon veya yer gösterme denmektedir. Başvuru için gittiğinizde tapu senediniz yanınızda olsun.
Bitişik arsadaki binanın tümü veya bir kısmı arsanıza inşa edilmiş olabilir. Kadastro elemanları bunu belirlerlerse durumu size bildireceklerdir. Komşu bina arsanıza tecavüz etmiş ise, 3091 sayılı “Gayrimenkule Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanuna” göre kaymakamlık veya valiliğe başvurarak inşaatını durdurabilirsiniz. İnşaat tamamlanmış ise yıkılmasını isteyebilirsiniz.

Ayrıca sulh hukuk mahkemesinde Müdahalenin Menni davası açma hakkınızda var.

Ancak, binanın yıkılması çok büyük masraf oluşturacak ise mahkeme uygun bir bedel karşılığında o yerin mülkiyetini veya kullanma hakkını karşı tarafa da verebilir. Bunun için karşı tarafın iyiniyetli olarak inşaat yapmış olması tecavüz ettiğini bilmemesi gerekir.
Ölçüm yaptırmanın sizin için hiçbir zararı yoktur. Üç beş kuruş paranız gider sadece… Ölçüm gününü komşuya da bildirirseniz daha uygun olur.

SORU: Yüksek giriş bir daire aldım. Dairemde balkon yok, çok sıkıntısını çekiyorum. Çevrede yüksek girişlerin bazılarında balkon var bazılarında yok. Müteahhit bana balkona belediye izin vermedi demişti ama sonradan etrafta balkonlu yüksek girişler de gördüm. Balkonların yerden yüksekliği de bizim daire kadar. Sonradan balkon yaptırabilir miyim? Ne gibi işlemleri vardır? İşlemler bana pahalıya patlar mı ? Kaçak çatı kat yapanlar oluyor. Bu kişiler oldu bittiye getirip mi yapıyorlar? (Ercan Acar)

Ercan Bey;

Balkonu olmayan bir daireye balkon eklenebilmesi pek olası görülmemekle birlikte imkansız da değildir.

Her binanın tapu dairesinde ve belediyede mevcut mimari projesi vardır. Bu projede tadilat yaptırılıp, belediyeye onaylattırılabilirse, balkonsuz eve balkon ilave etmek mümkündür. Ancak balkon ilavesi ortak yerlerde yapılaşmayı gerektirdiğinden binada kaç daire varsa tüm kat maliklerinin olumlu görüşünün (yazılı muvafakatının) alınması gereklidir. Zaten işin zor olan kısmı da burasıdır. Bunun yanında o bölgenin imar planı gereği balkona belediyece izin verilmiyor olabilir.

Proje tadilatı yapmadan muvafakat almadan bahçenin bir kısmının balkon gibi düzenlenmiş olması kaçak yapılaşmadır. Yıkılması gerekir. Ayrıca bu durum imar kirliliği yaratmak şeklinde bir “imar suçu” oluşturur.

Mimari projede değişikliği bir mimarın çizmesi gerekmektedir. Mimarın alacağı ücret (ki bu ücret mimarlar odasının tarifesine göre anlaşmanıza bağlıdır) bu ücret yanında belediye harçları da vardır.

SORU: Kat mülkiyeti kurulması için Tapu Dairesi`nin isteyeceği belgeler nelerdir?  (Atilla)

Atilla Bey;

Kat mülkiyeti kurulması taleplerinde tapu dairelerinin isteyeceği belgeler şunlardır:

Mimari proje,
Vaziyet planı,
Liste,
Yapı kullanma izin belgesi,
Yönetim planı.

Bunların dışında bağımsız bölümlerin DASK zorunlu deprem sigorta poliçesi, talep edenlerin nüfus cüzdanları, T.C.Numaraları, ve vesikalık ikişer adet fotoğrafları istenir.

Kat mülkiyeti kurulması her hangi bir harca veya vergiye tabi değildir. Fakat döner sermaye ücreti alınır. Kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılan binanın tapuda cins değişikliği yapılması zorunludur. Yani taşınmazın “Arsa” olan vasfı “Beş Katlı Kargir Bina “ şekline çevrilir.  Bunun için vergi dairesi Binde 15’i oranında harç almaktadır.

Dilekçe ve Fotoğraf alınmayacaktır

Dilekçe ve bina fotoğrafı alınması Kat Mülkiyeti Kanununda 14/11/2007 Tarih 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kaldırılmıştır. Artık kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurarken dilekçe aranmayacaktır. İlgililerin talepleri tescil istem belgesine veya resmi senede yazılacaktır. Dilekçe ve bina fotoğrafları istenmeyecektir.

SORU: Emlak Vergisi Borcu Olması Taşınmazın Satışına Engel midir? (Uğur)

Uğur Bey;

Tapu sicil müdürlüğünün taşınmazın emlak vergisi borcu bulunup bulun¬ma¬dığını araştırma yetkisi yoktur. Tapu sicil müdürlüklerince işleme konu ta¬şın¬maz malın emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı araştırılmaksızın, emlak vergisi ilişiği kesilmeden talepler karşılanacaktır.

SORU: İmar affı çıkacak mı? Kaçak katı olan binalar kat mülkiyetine ne zaman geçecek? Saygılarımla  (Erkan)

Erkan Bey merhaba;

İMAR AFFI

Yeni bir imar affı ile ilgili bir çalışma yoktur. Ancak bu siyasi bir tercihtir. Öyle bir kanun tasarısı hazırlanırsa bu konudaki kararı TBMM. verecektir.

Şu an yürürlükte olan mevzuata göre, kaçak yapıların affedilmesi ve bu yapılarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Esas itibariyle bu tür yapılar bir an önce yıkılması gereken yapılardır. Ancak sayısı çok fazla olduğu için yıkılamıyor. Ben imar affına karşıyım.

SORU: Eşim beni aldatıyor. Evimin tapusunu onun üzerine yapmıştım. Tekrar nasıl geri alabilirim? İlginiz için teşekkürler(Tuncay)

Tuncay Bey;

EVLİLİK BİRLİĞİ İÇİNDE EDİNİLMİŞ MALLAR KİMİN ADINA OLURSA OLSUN ORTAK SAYILIR

Eş adına tapu çıktıktan sonra, ondan geriye almak pek mümkün değildir.

Ancak Yeni Medeni Kanun evlilik birliği içinde edinilmiş malları karı koca arasında müşterek kabul etmiştir. Eğer aldatıldığınıza dair kesin kanıtlarınız var ise, boşanma davası açın. Mahkeme boşanmaya karar verirse, medeni kanunun yürürlüğe girdiği 2002 yılından sonra ve fakat evlilik birliği içinde eşlerin her birinin edinmiş olduğu mallar ortak sayılır. Mahkemedeki boşanma davasında bu malların da paylaştırılmasını ve yarı hissesinin tapuda adınıza tescilini isteyebilirsiniz. Bunun için tapu dairesinde cüzi bir harç alınmaktadır. (Evin yarısının emlak beyan değerinin on binde beşi harç olarak alınır)

SORU: Şu an eşimle birlikte ikamet ettiğim anneme ait evin tapusunu kendi üzerime almak istiyorum. Benim dışımda bir kız kardeşim daha var ancak tapunun üstüme geçmesi konusu aile içinde onaylandı.Yapmam gereken işlemler ve ortalama maliyeti hakkında bilgi verirseniz sevinirim.Tapuyu kendi üstüme almam sonrası ileriki yıllarda kardeşler arası herhangi bir sorun yaşanırsa, bu durumda kanuni olarak herhangi bir sorun yaşar mıyım?  (Deniz )

Deniz Hanım;

ANNENİZİN EVİNİ SATIN ALABİLİRSİNİZ

Annenizin evini satın almanızda bir sakınca yoktur. Ancak annenizin ölümünden itibaren bir yıl içinde diğer mirasçılar buna itiraz ederek iptalini isteyebilirler. Buna mirasta tenkis davası denmektedir. Mahkeme mirastan mal kaçırmak için bu işlemin yapıldığına yani muvazaalı (hileli) olduğuna kanaat getirirse satışı iptal edebilir. Bunu önlemek için bazı yollar vardır:

1) Satıştan önce veya sonra diğer mirasçıların noterden bu işleme muvafakatlarını alabilirsiniz. Bu muvafakat yazılarını da tapu dosyasına koydurabilirsiniz.

2) Satış gerçek bir bedelle yapılacaksa yani ortada muvazaa yoksa satış bedelini mutlaka anneniz adına bir bankaya yatırın. Banka dekontlarını saklayın.

3) Anneniz yaşlı ise satıştan önce akli melekelerinin yerinde olduğuna dair doktor raporu alarak bunu tapu dairesine ibraz edin.

4) Annenize siz bakıyorsanız bunu satış olarak değil de iki şahit huzurunda tapu dairesinde ölünceye kadar bakma akdi şeklinde de yapabilirsiniz. Bu tür akitleri mahkemelerde genelde iptal etmiyor.

Annenizin bir sizin iki adet yeni çekilmiş fotoğrafı, nüfus cüzdanlarınız, T.C. numaralarınız, Evin DASK zorunlu deprem sigortası yapıldığına dair poliçesinin tapu dairesine ibrazı lazımdır. Harcın tahakkuku için de ilgili belediyeden 2008 yılı emlak beyan değerini gösterir yazı alarak tapu dairesine vereceksiniz. Satış harcı emlak beyan değerinden aşağı olmayacak şekilde satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Alıcıdan binde 15 ve satıcıdan binde 15 harç alınır. Ayrıca en çok 110 YTL olan fakat yöreye göre değişen döner sermaye ücreti alınmaktadır.

SORU: Tapu kadastro geç kalmış,dedelerimiz parselasyon yaptıramamış, rızai taksim yapıp bırakmışlar,çocuklar ev yapmış.Şimdi bu durumda hayatı zehir etmeden sorunları çözmek nasıl mümkün olabilir? Kimse ruhsatsız ev almak yapmak istemez. (Sudan İstemez )

Sudan Bey;

2010 yılına kadar Ülkemizde kadastrosu yapılmamış bir karış toprak kalmayacaktır. Şu anda ülkenin her yerinde kadastro çalışmaları yoğun bir şekilde devam etmektedir. Muhtemelen bahsettiğiniz yerde de çalışmalar devam etmektedir. Bence en acil olarak memleketinizdeki kadastro müdürlüğü ile bağlantı kurarak durumu öğrenin. Arazileri kullanan kişiler arasında ihtilaf yoksa, bunu kadastro teknisyenlerine bilirkişiler huzurunda söyler, yerlerini gösterirler sorun çözülür, yok ihtilaf varsa bu işi kadastro mahkemesi çözer. O zamana kadar aranızda bir belge ve kroki düzenleyerek mevcut ihtilafsız durumu kayıt altına almak yararlı olur.

SORU: Yabancı uyruklular nerelerde taşınmaz mal alabilir? ( Ahmet )

Ahmet Bey merhaba;

Yabancı uyruklular ancak uygulama imar planı kapsamında bulunan arsa veya bina vasıflı yerleri satın alabilirler. Bunun için mütekabiliyet ilkesi denen karşılıklılığın olması gerekir. Yani O yabancı uyruklunun ülkesinde T.C. uyruklular taşınmaz edinebiliyorsa karşılıklılık var sayılır. O Ülkede Türkler taşınmaz mal edinemiyorsa karşılıklılık yok sayılacağından o yabancı uyruklu Türkiye’de taşınmaz mal edinemez.

Bunun dışında satın alınacak taşınmaz malın askeri yasak ve güvenlik bölgesinde kalmaması gerekir. Bu durum tapu sicil müdürlüğünce yetkili askeri makama sorularak alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Yabancı uyrukluların köy sınırları içinde taşınmaz mal edinmesi yasaktır.
Tapu Kanunundaki düzenleme şöyledir: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye`de

a) İşyeri veya mesken olarak kullanmak üzere,
b) Uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler.
c) Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır.
d) Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez.

Yabancıların bir ilde edindikleri taşınmazların il yüzölçümünün binde beşini geçmemesi gereklidir.

SORU: Yakın bir zamanda kaybettiğimiz babamızın mirasını paylaşma sürecinde mirasçıların yapacakları işlemler nelerdir? Teşekkürler... (Şermin Turgut)

Şermin Hanım;

Mirasçılar, ölüm olayını ve kendilerine miras kaldığını öğrendikleri an¬dan itibaren üç ay içinde mirası reddedebilirler. Üç ay içinde reddedilme¬mişse miras kabul edilmiş sayılır.

Reddetmemiş mirasçıların işlerini görebilmesi için sulh hukuk mahke¬mesine başvurarak mirasçılık belgesi almaları gerekir.  
Ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçıların tamamı veraset ve intikal vergisi beyannamesi vereceklerdir. İstisna tutarını aşan bir miras kalmış ise beyannameden sonra vergiler ödenecektir. Ödeme her yılın Mayıs ve Kasım aylarında 3 yılda 6 eşit taksitte yapılabilir.

Mirasçılar menkul malları paylaşacaklardır. Bankadaki parayı ancak veraset belgesi ile çekebilirler. Gayrimenkul malları ise veraset belgesini ibraz ederek tapuda adlarına tescil ettireceklerdir. Bu tescili iştirak halinde veya müşterek mülkiyet şeklinde yaptırabilirler. Ancak en iyisi müşterek mülkiyet şeklinde yaptırmaktır. İştirak halinde tescili tek bir mirasçı yaptırabilir. Müş¬terek (paylı) mülkiyet şeklinde tescilin yapılabilmesi için ise tüm mirasçıların birlikte tapu dairesine müracaat etmeleri veya vekillerinin gelmesi gerekir. Vekaletname noterden olacak ve açıkça mirasın tescili ve iştirak halini bozma yetkisi bulunacaktır.
Mirasın tescili için tapu sicilinde Binde 9 oranında harç alınır.

Gayrimenkullerin mirasçılar adına tescilinden sonra mirasçılar bir araya gelerek malları paylaşabilirler. Bu paylaşma doğrultusunda tapuda her bir taşınmazın ayrı ayrı mirasçılar adına tescilini isteyebilirler. Buna taksim denir.

Paylı mülkiyet olarak tescil edilmişse mirasçılar adlarına tescilden sonra paylarını satabilirler. Tescil iştirak halinde yapılmışsa sadece kendi aralarında satış yapabilirler.

Miras kalan malın satılabilmesi veya ipotek edilebilmesi için veraset ve intikal vergisinin tamamının ödenmiş olması gerekir. İntikali yapılan gayrimen¬kule isabet eden veraset ve intikal vergisi mirasçılar tarafından tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz ve üzerinde her hangi bir ayni hak ku¬rula¬maz. Bunları yapabilmek için vergi borcu kalmadığına dair vergi daire¬sinden alınmış bir ilişik belgesinin tapu dairesine getirilmesi zorunludur.

Mirasçılar taksim konusunda anlaşamazlarsa paylaştırmanın mahkemece  yapılmasını bu da olmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilirler.

Miras kalan mallar ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın elde edilen gelir vergiye tabi değildir.

Veraset Ve İntikal Vergisi Yönünden İlişiksizlik Belgesi

Veraset ve intikal vergisi ilişik kesme belgesi mirasın intikali için gerek¬memekle birlikte, intikalin tescilinden sonra gayrimenkulün devri veya üzerinde ayni bir hak kurabilmesi için ilişiksizlik belgesinin vergi dairesinden alınarak tapu sicil müdürlüğüne getirilmiş olması gerekir.

ÖLÜM HALİNDE MİRASÇILARIN MİRAS PAYLARININ ORANLARI NASILDIR ?

Kanuni mirasçılar, (kanunun öngördüğü mirasçılar) ölen kimsenin (miras bırakanın) kan hısımları, evlatlığı, sağ kalan eşi ve Devlettir.
Ölüm halinde mirasın;

¼’ü eşe,

¾’ü çocuklara intikal eder. Çocuk tek ise ¾’ün tamamını alır. Çocuk birden çok ise bu ¾ oranını eşit olarak paylaşırlar. Eşin mirasçı olabilmesi için ölüm miras bırakanın ölümü anında resmi nikahlı olması gerekir.


SORU: 3 sene önce uygun fiyatlı yeni bir daire aldım fakat dairenin kat mülkiyeti henüz yok. Yeni değişen kat mülkiyeti kanununa göre haklarım nelerdir? Kat irtifakını nasıl sağlayacağım? (Deniz Doğan)

Deniz Hanım;

KAT MÜLKİYETİ KANUNU DEĞİŞTİ

Kat Mülkiyetine Geçmeyen Kat İrtifaklarına Bin Türk Lirası İdarî Para Ceza Verilecek.

Kat irtifaklı yerlerin bir an önce kat mülkiyetine geçmeleri gerekmektedir. Aksi halde daire başına 1000 YTL ceza kapıdadır.

14/11/2007 Tarih 5711 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununun 14. maddesine yeni bir fıkra eklenmiştir. Bu fıkraya göre;
İnşaat işi tamamlanmış olan kat irtifaklı ana gayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken bel¬gelerden (KMK.md.12) eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir (vali veya kaymakam) tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.

Cezanın verilebilmesinin Şartları Şunlardır:
a) Kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
b) Tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alınmış olmalıdır.
c) Son yapı kullanma izin belgesinden sonra bir yıllık süre geçmiş olmalıdır.
d) Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarıda bulunmuş olması gerekir.
e) kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeleri tamamlamaktan veya imzalamaktan kaçınılmış olmalıdır.

Cezayı taşınmazın bulunduğu yere göre belediye, vali veya kaymakam verecektir.

Sadece kat irtifaklı yerler için bu ceza öngörülmüştür. Doğrudan kat mül¬kiyetine geçilebilecek yerler için bir ceza öngörülmemiştir. Oysa hiç kat irtifakı dahi kurulmamış, ancak inşaatı biterek, yapı kullanma izin belgeleri alınmış çok sayıda apartman mevcuttur.

Söz konusu cezanın ödenmemesi halinde bu paranın 6183 sayılı Amme Alacakları Kanununa göre tahsili ve taşınmaz mala kamu haczi konulması mümkündür.

Bu cezaya itiraz mümkündür. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden bu cezanın kaldırılması istenebilir. Zira, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. (KMK.Ek Madde 1).

Mevcut Kat İrtifaklarına İse İki Yıl Süre Verildi.

a) Açıklama

5711 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. (14/11/2007 Tarih 5711 Sayılı Kanunla 634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanuna Eklenen Geçici Madde)

b) Harç ve Vergi Cezası Affı

Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir (Geçici Md.1).

c) İdari Para Cezası Verilmesi

Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yö¬ne¬ticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olan¬ların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.


SORU: Gürsel Bey, ben miras bırakma ile ilgili bir soru soracağım. Sizce mirasımı sağılığımda mı paylaştırmam doğru olur yoksa öldükten sonra hukuki düzenleme nasılsa o şekilde mi paylaşılmalı? (Şenay Serin)

Şenay Hanım;

Ölüm halinde miras kanuni mirasçılara kalır. Kanuni mirasçılar, Medeni Kanunun öngördüğü mirasçılardır.

Miras nedeniyle genelde mirasçılar arasında huzursuzluk ve ihtilaf çıktığı gözlemlenmektedir. Hatta hatırı sayılır davalar mevcuttur bu konuda…
Bir kimsenin sağlığında mirasını çocuklarına veya diğer mirasçılara paylaştırması mümkündür. Bunun için iki yol vardır:

1) Bir notere giderek vasiyetname düzenlenebilir. Düzenlenecek vasiyetnamede hangi malın hangi mirasçıya kalacağı belirtilebilir. Vasiyetname için mutlaka tapu senetlerini de yanınızda götürmeniz lazım. Taşınmaz malları posta adreslerine göre değil Mahalle/köy ada ve parsel numaralarına göre vasiyetnameye yazdırmakta yarar vardır.

2) Tapu dairesine başvurarak hangi taşınmazı hangi mirasçınıza bırakacaksanız ona satış yapabilirsiniz. Ancak bu satışı yaparken sadece kuru (çıplak) mülkiyet satışı yapmak lazım. İntifa (yararlanma) hakkını üzerinizde tutunuz. Böyle yaparsanız ölene kadar taşınmazı siz kullanabilir veya kiraya verebilirsiniz. Kira gelirinden yararlanırsınız. Dilediğiniz gibi tasarruf edebilirsiniz. Siz ölünce kullanma hakkı kendiliğinden önceden kuru mülkiyeti devrettiğiniz kişiye (çocuğunuza) geçer.

Her çocuğunuza her bir malı bu yöntemle sağlığınız da devretseniz. Siz ölünce kimin nereyi alacağı net olarak belirlenmiş olur. Üstelik ölüm nedeniyle bir işlem yaptırmak da gerekmez.  Veraset ve intikal vergisi ve ayrı bir miras intikal harcı ödemeye de gerek kalmaz.

Ölene kadar size bakılsın, ilaçlarınız alınsın, yemekleriniz, temizliğiniz yapılsın istiyorsanız. Ölünceye kadar bakıma akdi düzenleyebilirsiniz. Bunu noterde veya tapu dairesinde yapmak mümkündür. Bu halde taşınmaz verdiğiniz kimsenin size ölünceye kadar bakması gereklidir. Ölünceye kadar bakacak olanın mirasçınız olması da gerekmez.

DAHA ÖNCE YAPILMIŞ VASİYETNAMENİN İPTALİ MÜMKÜNDÜR

Vasiyet eden daha önceden yapmış olduğu vasiyetnamesinden vazgeçebilir. Bunun için herhangi bir notere giderek vasiyetnameden vazgeçtiğini beyan etmesi yeterlidir. Bu vazgeçmede hangi vasiyetnameden vazgeçildiği net olarak (önceki vasiyetnamenin tarih-sayısı da belirtilerek) yazılmalıdır. Vazgeçme beyanıyla beraber veya sonra yeni bir vasiyetname düzenlenebilir. Yeni bir vasiyetname düzenlenmemişse miras medeni kanunun öngördüğü kanuni mirasçılara kalır.

SORU: Yakında bir ev alacağım şu an pazarlık aşamasındayız. Ben evin tapusunu  almadan para vermek istemeyeceğim. Ev sahibi de para almadan tapu vermek istemeyecektir. İkimiz de riske girmeden nasıl alış veriş yapabiliriz? ( Ahmet Uzunyol )

Ahmet Bey;

EVİN TAPUSUNU ALMADAN PARA VERİLMELİ Mİ?

2007 yılında Türkiye’deki 1004 adet tapu dairesinde yapılan işlem sayısı 5950 adettir. Bu işlemleri yaptıran alıcıların hepsinin aklındaki soru, “Tapuyu almadan parayı versem mi, vermesem mi?” şeklindedir. Satıcılar ise “Paramı versin ki, imzayı atayım” diye düşünür. Bu stres ve tereddütler içinde taraflar tapu dairesinde buluşur. Genel temayül imzanın atıldığı anda paranın teslimi şeklinde gerçekleşmektedir. Hiç kimse bu konudaki banka havalesini kabul etmiyor.

Aslında bu sorunun iki çözüm yolu vardır:

1) Bankada alıcı tarafından emanet hesabı açtırılıp satış bedeli bu hesaba emaneten yatırılabilir. Sonra tapu dairesinden alınacak işlemin yapıldığını ve satış bedelinin ödenmesi gerektiğini gösterir bir yazı ile satış bedeli satıcıya ödenebilir.

Ancak bu fikrin uygulama kabiliyeti olmamıştır. Zira tapu dairelerinde gösterilen satış bedelleri gerçek bedellerin çok altındadır. Hiç kimse gerçek bedeli bankaya yatırmaya yanaşmıyor. Çünkü ilerdeki bir mali incelemede taşınmazın gerçek satış bedeli banka hesabına yatan paradan anlaşılabilir ve tapuda gösterilen satış bedeli ile bankadaki para farklı ise vergi dairesi tarafından ceza verilecektir.
 Ancak tapu dairesinde gerçek satış bedeli gösterilecekse bu yöntemin uygulanması önerilir.

2) Alıcı ve satıcı arasındaki bu tereddüdü kanun koyucu da görmüş bu nedenle Tapu  Kanununun 34. maddesinde bir düzenleme yapmıştır.

Bu hükme göre, taraflar isterlerse satış sırasında satış bedelini tapu sicil müdürüne bir tutanakla (yeddiemin sıfatıyla) teslim edip, satış yapıldıktan sonra ondan aynı yöntemle geri alabilirler. Kanunun hükmü olmasına rağmen tapu dairelerindeki sıkışıklık ve para sayma makinelerinin olmayışından uygulamada bu hususunda rağbet görmediği anlaşılmaktadır.



SORU: İmar affı çıkacak mı? kaçak katı olan binalar kat mülkiyetine ne zaman geçecek? Saygılarımla (Nalan Günerin)

Nalan Hanım;

 Yeni bir imar affı ile ilgili bir çalışma yoktur. Ancak bu siyasi bir tercihtir. Öyle bir kanun tasarısı hazırlanırsa bu konudaki kararı TBMM. verecektir.

Şu an yürürlükte olan mevzuata göre, kaçak yapıların affedilmesi ve bu yapılarda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Esas itibariyle bu tür yapılar bir an önce yıkılması gereken yapılardır. Ancak sayısı çok fazla olduğu için yıkılamıyor. Ben imar affına karşıyım.



SORU: Satın almak istediğim daire, 5 katlı apartmanın çatı katı. Binaya 11 sene önce yıkım kararı çıkmış. Muhtemelen 4 kat üzeri ruhsat izni olmadığı için. Ancak bildiğim kadarıyla 10 yıllık zaman aşımı süresi dolmuş. Buna rağmen halen yıkım kararı geçerli midir?  (Melih Uslu)

Melih Bey merhaba;

Yıkım Kararlarında Herhangi Bir Zamanaşımı Süresi yoktur.
İmar mevzuatına veya mimari projesine aykırı olarak inşa edilmiş binaların tespiti halinde belediye encümeni tarafından yıkım kararı verilebilmektedir. Belediye Kanununda encümen kararlarının bir süre geçmesi ile etkisiz hale geleceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Encümen kararları zamanaşımına uğramaz. Önceki kararın aksi yönünde yeni bir encümen kararı alınmadığı sürece her zaman uygulanabilir.

Ancak yıkım kararı uzunca bir süre uygulanmamış olduğuna göre aksi yönde yeni bir encümen kararı çıkmış olabileceği gibi daha sonra yapılan imar planı tadilatları ile yıkımı gerektirecek neden ortadan kalkmış, bina imar planına uygun hale gelmiş olabilir. Bu hususların belediye imar müdürlüğünden araştırılması gerekir.

Ayrıca yıkım kararı tapuya tapu siciline yazılmamış ise bina ileride yıkılsa dahi alıcı binanın yıkılması nedeniyle uğrayacağı zararı Medeni Kanununun 1019. maddesi uyarınca devletten alabilir. Çünkü tapu siciline dayanarak bir hak iktisap eden iyiniyetli kişilerin hakları devletçe korunmaktadır. Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumludur. Ancak tapu sicilinin beyanlar sütununda yıkım kararının varlığı yazılmış ise doğacak zarardan devlet sorumlu olmaz.
Bu nedenle eğer çatı katı tapu sicilinde tescilli ise gidip tapu sicilinden ilgili sayfanın beyanlar sütununa bakmak gerekir. Zaten tescili değilse bu yeri almaya değmez.

Aşağıdaki hükümler okunduğunda da böyle riskli bir yere yatırım yapılamayacağı sonucuna varılmaktadır.