Konut sektöründe balon mu var?

30.03.2016 - 11:59 | Son Güncelleme :
Konut sektöründe balon mu var? | Konut Haberleri

Emlak fiyatlarındaki artış herkesi korkutuyor. Konut sektöründe balon olup olmadığı tartışılıyor. Peki fiyatlardaki bu artışın sırrı ne?

Habertürk ekonomi yazarı Abdurrahman Yıldırım, konut piyasasında balon olup olmadığını ve fiyatlardaki artışın nedenini yazdı. İşte Yıldırım'ın piyasa analizi:

Türkiye’de konut fiyatları yeni yılla birlikte hız kesti. Ocak ayında Türkiye Konut Fiyat Endeksi sadece yüzde 0.52 arttı. Artış son bir yılın en düşüğü. Yıllık artış da aralık ayında yüzde 18.41 iken ocak ayında yüzde 17.50’ye indi.

Haberin Devamı

Yeni konut fiyatları ise ocak ayında yüzde 0.68 geriledi. Bu da geçen yılın ocak ayından beri görülen ikinci fiyat düşüşü. Fiyatlar ocaktaki düşüşle son bir yılda yüzde 15.21’e indi.

##$$KONUTKREDIWIDGET##$$

2010 yılı başından beri hesaplanıp yayımlanan Konut Fiyat Endeksi’nde Merkez Bankası yeni bir ekleme daha yaptı. O da konut fiyatlarının saf (hedonik) artışını yayınlaması. Nihai veya toplam konut fiyat artışını zaten yayımlıyordu. Saf konut fiyatı ile nihai fiyat arasındaki fark da konutun kalitesinden kaynaklanan artış oluyor. Dolayısıyla Merkez Bankası bu veriyi de ilk kez yayımladı. Biz de 26 istatistiki bölgede son 5 yılın konut fiyat artışı ile hedonik (saf) fiyat artışını karşılaştırdık. Merkez Bankası’nın önceki hafta açıkladığı gibi, konut fiyatlarındaki nominal artışın yaklaşık dörtte biri, reel artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanıyor. Bu durum konut piyasasında balon var mı yok mu tartışmalarına da yeni bir boyut veya değerlendirme getiriyor. En azından balon hesabı yapılırken dörtte bir oranında indirim de yapılabilir.

Bu durumda konut fiyatlarında balonun da bir tanımını yapmak gerekiyor. Nobel ödüllü Prof. Robert Schiller’in tanımına göre, son 5 yılda fiyatı reel yüzde 100’den fazla artış balon oluşturabilir.

Haberin Devamı

- Son verilere göre Ocak 2011-Ocak 2016 arasındaki 5 yılda TÜFE artışı yüzde 50.3, Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ndeki artış da yüzde 98.0 oldu. Buna göre reel artış yüzde 31.7 ile balon bölgesinden oldukça uzakta.

- Yeni açıklanmaya başlanan Hedonik (saf) Konut Fiyat Endeksi 103.72’den 176.83’e çıktı ve son 5 yılda yüzde 70.5 arttı. Yüzde 50.3’lük TÜFE’den arındırdığımızda hedonik fiyatlardaki reel artış yüzde 13.4’te kalıyor.

- İstanbul’daki konut fiyatları son 5 yılda yüzde 141.6 arttı. Enflasyondan arındırılmış artışı yüzde 60.7’yi buluyor. Bu haliyle balonlaşma yönünde yarı yol geçilmiş. Ancak hedonik saf fiyatlar yüzde 118.9 arttı ve bunun reel artışı da yüzde 45.6’da kalıyor. Hedonik açıdan bakıldığında henüz yarı yol yarılanmamış bile. Arada böyle bir fark oluşuyor.

FİYAT BALONU HENÜZ YOK, ASIL SORUN FİNANSMANDA

- Konut fiyat artışında yüzde 114.7 ile Gaziantep, İstanbul’dan sonra ikinci sırada yer alıyor. Bunun reel artışı yüzde 42.8 oluyor. Hedonik fiyatlara göre 5 yıllık artış yüzde 93.8’de kalıyor. Bunun artışı da reel yüzde 28.9’da kalıyor.

- Hedonik Endeks ile Merkez Bankası konut fiyat artışlarına iyi bir ince ayar çekti. Bu hesaba göre Türkiye çapında konut fiyatlarında son 5 yılda yaşanan reel artış yüzde 13.4. Kalite artışını dikkate almayan nihai ve gerçekleşen fiyatlar ise yüzde 31.7’lik artış kaydetti. Yani toplam artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanmış.

- Toplam ve hedonik (saf) fiyat artışı karşılaştırmaları daha çok Anadolu’nun gelişmemiş illerinde önemli farklar ortaya koyuyor. Mesela Van’da konut fiyatlarının son 5 yılda saf artışı yüzde 40.5 olurken, kaliteden kaynaklı artışla bu nihai olarak yüzde 68.2’ye çıkmış. Sonuçta kalite artışının saf fiyat artışına oranı da yüzde 68.4 olmuş. En yüksek kalite artışının Van’da ortaya çıkması deprem nedeniyle yeni konut yapımından kaynaklı olabilir.

- Kalite artışının yol açtığı fiyat artışının en çok olduğu ikinci il Muğla. Muğla tatil beldesi ve konut kalitesinde artış olasılığı yüksek.

Haberin Devamı

- Nihai fiyat artışları bize diyor ki, konutta fiyat balonu sorunu henüz yok. Asıl sorun yapılan konutların satılamamasında yani talebin azlığında. Açıkçası alım iştahı da yüksek ama finansman imkânları kısıtlı.


Etiketler

Bu haberi okuyanlar bunları da okudu
 
  • BIST
  • DOLAR
  • EURO
  • ALTIN
9.139 Değişim: 0,65% Hacim : 4.268 Mio.TL Son veri saati : 10:01
Düşük 9.118 29.03.2024 Yüksek 9.140
Açılış: 9.125
32,3661 Değişim: 0,15%
Düşük 32,2788 29.03.2024 Yüksek 32,5453
Açılış: 32,3174
34,9571 Değişim: -0,31%
Düşük 34,8774 29.03.2024 Yüksek 35,3786
Açılış: 35,0651
2.325,78 Değişim: 0,23%
Düşük 2.318,08 29.03.2024 Yüksek 2.337,29
Açılış: 2.320,42
bigpara

Copyright © 2024 Tüm hakları saklıdır.
Hürriyet Gazetecilik Matbaacılık A.Ş.

YASAL UYARI:
Piyasa verileri Foreks Bilgi İletişim Hizmetleri A.Ş. tarafından sağlanmaktadır. Üye girişi yapılan Canlı Borsa sayfaları haricinde Hisse senedi verileri 15 dk gecikmelidir. Tahvil-Bono-Repo özet verileri her durumda 15 dk gecikmelidir.

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bununla beraber gerek site üzerindeki, gerekse site için kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve sitedeki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kar yoksunluğundan, manevi zararlardan ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlardan dolayı Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

BIST isim ve logosu "Koruma Marka Belgesi" altında korunmakta olup izinsiz kullanılamaz, iktibas edilemez, değiştirilemez.

BIST ismi altında açıklanan tüm bilgilerin telif hakları tamamen BIST'e ait olup, tekrar yayınlanamaz.