AVM furyası!

İstanbul Bakırköy`de Galleria`nın açılışının üzerinden sadece 20 sene geçti. Sayıları 225`e varan alışveriş merkezleri yani AVM`ler hayatımızda önemli bir yer kazandı. Ankara, İstanbul gibi metropoller, Denizli, Eskişehir, Bursa ve Gaziantep gibi büyük Anadolu kentleri bu yeni tüketim modelinde başı çekiyor. Ve bu arada AVM`ler bütün Türkiye`ye yayılıyor.

Türkiye son yıllarda eşi benzeri görülmemiş bir alışveriş merkezi (AVM) çılgınlığı yaşıyor. Nüfusu 13 milyon civarında olan İstanbul`da ilk alışveriş merkezi Galeria`nın açılışının üzerinden daha 20 sene geçmedi.

İstanbul doğudan batıdan güneyden kuzeyden alışveriş merkezleriyle kuşatılıyor. Türkiye için de aynı şey söyleyebiliriz. Türkiye perakende pazarına giren uluslararası büyük markaların bir çoğu, iyi satış performansları yakalayıp kâr hedeflerini gerçekleştiriyor. Türkiye`deki alışveriş merkezlerinin ilk dalgası, İstanbul, Ankara ve İzmir`in şehir merkezi alanlarında yoğunlaşıyor. Bugün, bu şehirler ülkedeki toplam alışveriş merkezi stokunun üçte ikisini oluşturuyor.

Türkiye`de 2010`un ilk çeyreğinde toplam alışveriş merkezi sayısı 225`e yükselirken, 5.6 milyon metrekare kiralanabilir alanıyla aslında halen dünya ortalamasının çok gerisinde bulunuyor. Bölgesel alışveriş merkezleri toplam arz içinde yüzde 64 ile en büyük paya sahip iken; outlet merkezler yeni açılışlar ve bazı bölgesel alışveriş merkezlerinin outlet`e dönüştürülmesi ile önemli artış kaydederek yüzde 17 paya sahip oldu.

İstanbul ilk sırada

DTZ Türkiye`nin raporuna göre, toplam AVM arzının yaklaşık üçte ikisini İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük metropoller oluşturuyor. Türkiye`de kişi başına düşen kiralanabilir alan 2010 Mart sonunda 77 m2/1.000 kişi`ye erişti. Ancak alışveriş merkezi olan 44 il dikkate alındığında bu rakam 95 m2/1.000 kişi olarak hesaplanıyor. Ankara (208 m2/1.000 kişi) ve İstanbul (172 m2/1.000 kişi) ilk iki sırada yer alıyor. Diğer büyük Anadolu metropolleri, Denizli, Eskişehir, Bursa ve Gaziantep, Türkiye ortalamasının üzerinde bulunuyor.

Beylikdüzü AVM cenneti

İstanbul, Ankara ve İzmir`in dışındaki şehirlerde arazinin uygunluğu ile birlikte tutarlı ekonomik büyüme sonrasında gelen tüketici satın alma gücündeki artış da segmentin Türkiye`nin daha küçük şehirlerinde de gelişmesini tetikliyor. Daha büyük projeler bu şehirlerin merkezi iş alanlarında bulunuyor. İstanbul`da, özellikle, son zamanlarda pazara açılmış alışveriş merkezlerinin birçoğu Şişli ve Levent merkezi iş alanlarında yer alıyor. Levent ve Şişli`den sonra alışveriş merkezlerinin yoğunlaştığı bölgelerden biri de İstanbul`un yeni konut alanı Beylikdüzü. Konut projelerinin gözde lokasyonlarından biri olan Beylükdüzü`nde 15 AVM faaliyette bulunuyor. Bunların arasında CarrefourSa, Migros, Beylicium, Bauhaus, İstanbul Outlet Park, Atirus yer alıyor. Perakende yatırımcılarının Beylikdüzü`nde yoğunlaşmasının sebeplerinden biri bu bölgedeki konut potansiyeli. Ancak projeler tamamlanmadan alışveriş merkezlerine ağırlık verilmesi bölgede ciddi bir krizin başlamasına neden oluyor. Bu nedenle bir çok mağaza kepenklerini kapatma noktasına geliyor.

Geçen yıl 5 yeni AVM açıldı

2009 yılında yaklaşık 840,000 m2 yeni AVM toplam arza eklendi. İstanbul`da Forum Istanbul, M1 Merter Meydan, 212 Power Outlet, NeoMarin ve Pendorya, Ankara`da ise Gordion and Vialife Fashion Outlet açılırken, diğer şehirlerde Sankopark (Gaziantep), Demirpark (Zonguldak), Nilpark (Bursa), Özdilek Park (Antalya), Malatya Park (Malatya) ve Erzurum Meydan en önemli alışveriş merkezleri arasında yer alıyor.

Doğu Anadolu`da yüksek potansiyel

Halen inşası süren 2.8 milyon m2 AVM var. 2012 yılı sonunda toplam arzın 8 milyon m2`ye erişeceği tahmin ediliyor.İnşa halindeki AVM`lerin dağılımına bakıldığında, ilk sırayı İstanbul alırken, büyük metropollerin ağırlığı devam ediyor. Ancak yeni yatırımların orta büyüklükteki Anadolu şehirlerine, özellikle nüfusu 300.000 üzerinde olan ve henüz modern bir alışveriş merkezinin bulunmadığı illere kaydığı gözlemleniyor. Ayrıca Doğu Anadolu şehirleri de önemli potensiyele sahip. İstanbul Ankara ve İzmir`de hızla yükselen arazi fiyatları nedeniyle yatırımcılar, Türkiye`nin daha küçük diğer Anadolu şehirlerine yöneliyorlar. Bu şehirlerde alışveriş merkezlerinin kurulması ile perakende kültürü yavaş yavaş değişiyor. Üç büyük şehirde AVM kavramı yeterince yerleşmiş bir kavram olmasına rağmen Türkiye`nin birçok bölgesinde yeni gelişme gösteriyor.

Türkiye Avrupa ortalamasının altında

1.000 kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı, mesela Norveç`te 734, İngiltere`de 230, İtalya`da 150, Çek Cumhuriyeti`nde 143 m2 iken Türkiye`de 67,7 m3 yani Avrupa ortalamasının henüz çok altında. Bunu, Türkiye`de sadece tüketicinin alım gücünün Avrupa ortalamasının altında oluşuyla izah etmek yanıltıcı olabilir. Türkiye`de modern perakendecilik ve özellikle de AVM henüz. çok yeni ve yerleşmekte olan bir kavram.

Sektörün son 3 yıllık analizi

* Perakende sektörü, 2007 yılı sonunda toplam 150 milyar dolarlık (240 milyar TL) cirosuyla Türkiye`de dördüncü büyük sektörü konumuna geldi. Sektör cirosunun 2010 yılında 200 milyar dolara (320 MİLYAR tl) ulaşacağı tahmin edilmektedir.

* Cushman&Wakefield`in yayınladığı rapora göre, Türk perakende sektörü Avrupa`da 7`inci, dünyada 10`uncu sırada yer alıyor.

* Organize perakende sektörü 2007 yılının sonunda ulaştığı 57 milyar dolarlık (91 milyar TL) cirosuyla toplam perakende sektörünnün yüzde 38`ine tekabül ederken; 93 milyar dolarlık (149 milyar TL) cirosuyla geleneksel perakende sektörünün yüzde 62`sini oluşturuyor. Gıda perakendeciliği ise 80 milyar dolarlık (128 milyar TL) bir hacimle toplam perakende sektörünün yüzde 53,3`üne tekabül ediyor. Organize gıda perakendeciliği de 22 milyar dolarlık (35 milyar TL) cirosuyla toplam perakende sektörünün içinde yüzde 14,6, organize perakendeciliğinin içinde yüzde 38,5 ve toplam gıda perakendeciliğinin içinde de yüzde 27,5`lik bir paya ulaşıyor.

* Perakende sektöründe 2007 yılı sonu itibariyle toplam 2,7 milyon kişi istihdam ediyor. 2007 yılı sonunda organize perakende sektöründe istihdam edilenlerin sayısı 360 bine ulaştı. Organize perakendenin 2008 yılı Kasım ayı itibariyle ise 380 bin kişiyi istihdam ettiği hesaplandı. Organize perakende sektöründe gözlemlenen hızlı istihdam artışının temel nedeni Türkiye`nin her yanına dağılan alışveriş merkezleri olarak gösteriliyor. 2007 yılı sonu itibariyle 179 olan AVM sayısı, Kasım 2008 itibariyle 225`ya ulaştı. Türkiye`de 2010 yılında 350 civarında alışveriş merkezi olacağı tahmin edilirken, her yeni AVM`nin ortalama 1.000 ila 4.000 arasında istihdam yarattığı öngörülüyor.

* 2007 yılı sonunda 16 milyon m2 hizmet alanına sahip olan organize perakende sektöründe devam eden yeni mağaza ve AVM yatırımlarıyla birlikte 2008 yılının ilk 11 ayının sonunda toplam 17,5 milyon m2`lik hizmet alanına ulaşıldı.

AVM`lerin yarattığı 10 büyük değişim

(1) AVM`lerin sayısı artınca tüketiciler gidecekleri AVM`yi seçme şanslarına kavuştu.
(2) Trafik, ulaşım, park yeri, mağaza karması çok önemli hale geldi. Bu nedenle AVM`ler diğerlerinden farklı olmak için bir yarış içine girdiler.
(3) Hipermarketlerin devreye girmesi, sinemaların iki-üç perdeden çift sayılı perdelere çıkması, çocuk giyim ve eğlence ile karışık çocuk eğitimine yönelik aktiviteler, büyük akvaryumlar, İstinye Park örneğinde olduğu gibi açık ve kapalı AVM`ler, Akkoza örneğinde olduğu gibi 5.500 konutu ve AVM`yi içeren şehir merkezi yaklaşımları, Meydan örneğinde olduğu gibi AVM`yi İkea ile yanyana yaparak sinerjiden faydalanma girişimleri, outlet`ler hep müşteri için cazibe merkezi olma arayışlarıdır.
(4) AVM`ler arasındaki rekabet tüketiciye yaradı. Tüketici seçme olanağına kavuştu. Şüphesiz marka karması da bu seçimde önemli bir unsur olmakta. Tüketici, örneğin Zara`dan alışveriş yapmak istiyorsa Zara`nın bulunduğu AVM`yi tercih etmekte. Hepsinde Zara varsa ulaşım ve diğer ihtiyaçları ön plana çıkmakta.
(5) İlk alışveriş merkezlerinde kiracılar 50-100 m2 dükkanlar talep ederken şimdi 200-250 m2 ideal dükkan büyüklüğü haline geldi.
(6) ‘Food court` (AVM`lerin yiyecek içecek katı) kavramı Türkiye`de Akmerkez, Galeria ve Printemps gibi alışveriş merkezlerinde başladı. Bu günlerde ise Kanyon örneğinde olduğu gibi oturmalı ve daha rafine restoranlara yönelme eğilimi görülüyor.
(7) Güvenlik konusu zaman içinde çok önem kazandı. İlk zamanlarda güvenlik görevlileri Amerika`da olduğu gibi hırsızlık, müşterileri yönlendirme ve garaj yönetimi ile ilgili konularda görev yapıyorlardı. Daha sonraları metal detektörler ve X-Ray cihazları devreye girdi.
(8) Yangın yönetmeliğinin Avrupa standartlarına getirilmesiyle birlikte yangın koridorları ve diğer önlemler normlara uygun şekilde yapılmaya başlandı.
(9) Rekabetin artması ile alışveriş merkezinin giriş ve çıkış yolları merkezler arasında müşteri tercihinde dolayısı ile müşteri trafiğinin artmasında çok önemli hale geldi.
(10) Garajlar zaman içinde büyüyerek her 20 metrekare kiralanabilir alana bir otopark yeri olacak şekilde tasarlanmaya başladı.

AVM`ler konut fiyatlarını nasıl etkiliyor?

Ülkemizde gayrimenkul sektöründe en fazla hareket alışveriş merkezleri alanında yaşanıyor. Yeni açılacaklarla birlikte önümüzdeki yıllarda Türkiye`deki alışveriş merkezi sayısının 350`yi, yapılacak yatırım tutarının da 20 milyar doları (36 milyar TL) aşacağı tahmin ediliyor. Peki sayısında sürekli artış olan alışveriş merkezleri emlak fiyatlarını nasıl ve neden etkiliyor?

Lal Değerlendirme`den Uzman Ebru Öz`e göre AVM`lerin emlak fiyatlarına etkisinin birçok nedeni bulunuyor. Alışveriş merkezlerinin çok yüksek bir istihdam kapasitesine sahip olduğunu hatırlatan Ebru Öz, yaklaşık 40 ila 50 bin metrekarelik bir alışveriş merkezinin ortalama 1.000 kişiye iş imkanı sağladığını, bu durumun bölgedeki insan popülasyonu üzerinde ani ve ciddi etkileri olduğunu söylüyor. AVM`lerde ve plazalarda çalışanların yakın bölgelerde konut gereksinimi oluştuğunu belirten Öz, özellikle plazalarda çalışan kişilerin genellikle ülke gelir ortalamasının üstünde gelire sahip müşteriler olduğuna dikkat çekti. Alışveriş merkezlerine bağlanan ana akslar üzerinde kalan lokasyonlarda lüks konut siteleri inşa edilip çok yüksek fiyatlara satılıyor. Yeni AVM`lerin gündeme gelmesiyle birlikte arsa fiyatları da hızlı bir şekilde artıyor. Bu da dolayısıyla o bölgedeki bütün taşınmaz piyasasını etkiliyor. Henüz inşa halindeyken çevredeki kira ve satış fiyatları ciddi şekilde etkileniyor. Yakın konumdaki dükkan ve mağazaların değerlerinde önce hızlı bir yükseliş sonra durağanlık görülüyor. Uzman Ebru Öz`e göre ise en önemli etki ofislerde yaşanıyor. Ofislerin kira ve satış fiyatları hızla yükseldiği için yükselme trendi sürekli olarak ülke gayrimenkul piyasasının üzerinde seyrediyor. Konutlarda yaşanan yükselişle beraber trafik, artan otopark ihtiyacı ve güvenlik gibi bir çok sorun baş gösteriyor.